留意罰息期細則 轉按先至轉得安心【張顥曦專欄】

自政府於今年2月全面撤辣以及放寬按揭成數，有部份買家因甩名、甩按保等原因而需要申請轉按。要注意銀行發出的貸款文件中列明，假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款或轉按，就需要支付額外開支，以下筆者將詳細解釋銀行罰息的運作及注意事項。

銀行設立按揭罰息期，目的是保障其自身成本效益，彌補因提前還款而損失的利息成本收入。罰息期通常為2至3年，並以提取貸款日起計，假設按揭罰息期為2年，需要完成24期供款後才等於過了罰息期。如果罰息期為3年，即要完成36期供款才能免除罰款，供款單內會有按揭供款期數作參考。

至於罰息金額，大部份銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬元，罰息金額便以400萬元為基數計算，一般首年罰息金額最多，其後按年遞減。此外亦要留意，如銀行標明罰息條款為「貸款額1%或最低5萬元，以較高者為準」，那麼400萬元貸款額的罰息便是5萬元而非4萬元。

另外，各銀行的罰息計算方法各異，有銀行除了收取若干百分比的貸款額外，還需回收現金回贈，假設當初按揭借貸額為400萬元，現金回贈4萬元，如首年提早全數還款，銀行將收取「現金回贈+貸款額1%」，即「4萬元+400萬元X1%」=8萬元。

罰息期一般為銀行所設定出來的條款，如閣下本身是透過發展商其下財務機構申請一按，因這些財務機構普遍不會設有罰息期，買家可於任何時間內，隨時申請轉按至傳統銀行。

最後，想盡快轉按的業主其實無需等罰息期完結後才申請轉按，事實上，在罰息期完結前3個月便開始提早申請，假設罰息期為2年，在供完第21個期按揭後，業主便可以預先申請轉按，提早鎖定息率以及按揭優惠。而每間銀行的罰息期收費規則各異，有需要人士可向大型專業的按揭轉介公司咨詢，協助配對至最適合的銀行及按揭計劃。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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