先住後付隱藏費用要注意【曹德明專欄】

近期發展商靜觀施政報告而延遲推盤步伐，有發展商則因應市況而改變策略，將已屆現樓的新盤以「先住後付」的方式出售。

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法，買家只需要支付樓價約一成的訂金以及簽訂許可協議後，便可以被許可人的身份即時入住單位，於指定年期後（一般一至三年）才支付尾數。如購買較大碼數的物業，買家便可先支付較少的訂金，並有充裕的時間去籌集餘下首期資金，因此吸引到不少換樓客或投資客選用。根據市場統計，近期選用「先住後付」的成交個案不乏大碼物業以及豪宅。

有意選用「先住後付」的買家，亦有不少隱藏事項需要注意。首先，選用此計劃的買家需要先為物業繳交印花税，如買家為換樓客且未賣出舊有物業，便不符合首置身份，新物業需要先繳交15%第一從價印花稅，待一年內賣掉舊有物業後，方可申請退減部分稅項。

其次，除訂金及印花稅，買家需要一次性或分期支付入住許可證費用，大約為樓價5%至10%，同時亦要負責繳付在租期內住宅物業之管理費、差餉、地租、以及其他服務收費等。

此外，發展商一般會於完成交易後以回贈方式發還許可證費用，但買家申請按揭時，銀行會把該筆回贈扣減樓價後才計算貸款額。試舉一例，假設購入的物業合約價為3,000萬元，發展高收取5%即150萬元的許可證費用，買家於2年後上會並申請7成按揭，銀行會先以3,000萬元扣減150萬元許可證費用後，即以2,850萬元去計算，最高貸款額為1,995萬元，如許可證費用回贈於正式成交後才發放，屆時買家便需要額外準備150萬元作首期開支。

最後，由於「先住後付」成交期較其他付款方法長，買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化，或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。每間發展商「先住後付」計劃條款及細則均有所不同，買家應先了解箇中細節以及相關風險，另外建議於成交期前預備充足的資金以作即時突發周轉。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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