掌握市場正面板塊【汪敦敬專欄】

現在世道的確是「平行時空」，不可以說是一面倒向差，當然也不是一面倒向好，但亦證明了人生仍有很多選擇，以及仍有不少事情可以去掌握。我們可以檢視一下現在的經濟處境：

當西方世界正在忍受高通脹困擾時，我們身處的香港的通脹只是1.9%，而內地甚至乎是零通脹左右的水平，但不可以說內地是通縮，因為內地仍然有清晰可見的經濟增長。基本上港人仍然可以享受到較平價的旅遊，出國外有匯率的優勢，內地很多城市包括大灣區也充滿豐富節目、治安良好及價格便宜的旅遊地帶。

香港的年輕人現時可以享受到相對幾年前較平的樓價，香港失業率已經回復到2.9%即等同全民就業的水平，加薪的情況亦開始改善。現時年輕人可以在屯門及天水圍很容易買到400餘萬元的兩房私樓或500餘萬元的三房私樓，樓價是遠低於人均入息中位數的一對年輕夫婦的收入（這水平能通過壓力測試所買到的樓價近500萬元的上限！）現時的情況對中年人也很理想，只要他們的銀行存款多於按揭借貸，根據現時的定存息口約5%，小市民按揭借貸利率約3.6%，對中年人而言現時是一個快樂時光。現在住宅自置居所供滿樓的比率大約是66.1%，從而可以想像到大部分中年人的銀行存款是多於按揭負債的。

對於樓換樓，尤其是細換大單位的人士而言，最近樓價下跌是對他們有利的，加上換樓按揭的改善，令不少本來多年前沒有能力換樓的小業主多了換樓的條件，以上都是一些明顯的改善。對年長人士而言，現時部分住宅物業的收租回報率達至3%以上，銀行定期息口很多時會是5%以上，因為通脹有1.9%甚至可能趨向更低，可以想像到退休人士的處境亦改善了不少。

筆者說到樣樣都改善了，那麼對什麼人來說，現時會面對考驗？就是借貸過多的人！樓市辣招令到普羅大眾的借貸泡沫很低，但辣招多年來相對上對商業借貸較寬鬆的關係，所以在商業借貸的「槓上槓」或者百分百的借貸是仍然存在的，顯然這方面政府正在進行去槓桿的工作，對借貸過多的人而言相對會較辛苦。希望政府了解民情，作出相應柔和軟著陸的政策！

在樓市方面，租金會否乘風破浪繼續上升？近期似乎效果相當理想，但筆者要特別提醒，因為樓價表現欠佳，很多業主也將放賣盤轉為放租盤，在租盤增加的情形之下，會否對沖了本來的上升中的租金趨勢？這要等待市場告訴我們真正的答案。總括而言，整體環境不算差，問題只是面對考驗的過程中大家都是需要「咬實牙根」，不應該當一個悲情的世界去看！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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