急民所急！速減辣招！【汪敦敬專欄】

筆者受「107動力」邀請與業界出席發展局的市場交流會，民間十分關心市場最近的不尋常低迷，不少人擔心政府會否錯判形勢或者過分審慎而錯過了扭轉劣勢的契機！筆者的意見如下：

首先，筆者十分欣賞局長和政府近年在造地上的進展和與民溝通的態度！支持當然要讚！但不能「冇得彈」！筆者也不是「擦鞋仔」！在認同成果之餘也說出個人覺得可以做得更好的地方！當然，筆者可以坦誠交流，完全是因為對方誠懇開明的態度，否則小市民根本不敢多言！

1.筆者反映市場險峻的實況！

雖然發展局的職能主要是造地，有關樓市辣招等的意見只能轉達予特首，但其實如果市場悲情嚴重的話，亦會影響賣地的成績！屆時一樣會影響發展局的運作，最近的賣地可用「驚險百出」來形容！看到政府已不容易出售土地。

筆者更強調：發覺不少官員用了錯誤觀念，以為只要出幾招措施，市場就會很快恢復！我認為這是錯的！甚至認為樓市大跌趨勢已成！就算出招救市樓價仍會繼續跌！現在出招已經遲了，政府要做的是盡快亡羊補牢！

2.筆者認為發展局造地應配合二手市場正常轉流率！

政府顯然長期缺乏轉流率概念。事實上，如果二手樓市板塊發揮到正常的轉流率，每年只需要興建很少的新供應就夠，舉例看公屋轉流率長期只是1.0%至1.4%之間，和合理3%至6%相差太遠，如果不去解決二手市場轉流率的問題，只是用一手市場去滿足需求的話，是嚴重地脫離現實去浪費公帑！

最近兩年的落成量平均每月約1600伙，建屋量是逾1500伙，但很少興建大單位，這是忽略轉流率下沒有去規劃，導致市場短視興建過多的細單位，政府完全沒有計劃用盡二手的轉流去平均分配財產及解決市場上需要。

3.政府應給予市埸清晰和正面的訊息！政府造地提高了效率，但和市場相處又是另一門藝術，怎樣發放訊息給市場是正面而不會引起揣測，筆者認為官員要學習，舉例近年雖然政府口口聲聲說不會賤賣地皮，但很多地皮的成交，出標都是充滿了混亂和矛盾。

4.內地專才買樓應取消辣招稅才符合「搶人才」的實際環境！「搶人才」是增加競爭力，實際是盤生意，應該給予優惠讓人才進入，是應該在入市門檻方面大大降低才對。

5.政府放寛買第二層樓的辣招稅，在市道不好的時候容許買第二層樓是可以令更多人退休計劃做得更好，再何況現在買賣成交少，租務成交增加！租金已經連升多個月，鼓勵買第二層樓或者買第二層樓收租，亦可以增加租盤的供應。

6.若市道差令放盤量增加，應重啟「置業資助貸款」令年輕人上車問題全面解決！房屋政策的初心就是人人有置業機會，一個不可以製造財富轉移的跌市是沒有效益的。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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