易發樓價指數止跌微升｜新盤貼市搶客 九龍新界二手受壓｜租金僅差1.36%破頂

踏入2026年1月中旬，本港樓市氣氛顯著回暖，惟市場焦點高度集中於一手新盤。根據最新數據顯示，發展商為求去庫存，普遍採取「穩價速銷」或貼市價策略積極搶攻，成功吸引購買力。受此帶動，最新公佈的易發樓價指數報113.47點，按周微升0.01%，勉強終止跌勢。然而，各區表現延續上周三跌一升的格局，反映樓市復甦步伐仍受一手供應主導。

在分區表現方面，九龍及新界區因發展商採取貼市價策略去貨，令二手市場明顯受壓，購買力大幅流向一手市場。九龍區銷情熾熱，包括柏景峰、The Haddon、柏蔚森系列及啟德海灣等項目均受追捧；新界方面，SIERRA SEA 2A期以低價策略搶攻，配合凱柏峰系列、Grand Seasons系列、柏瓏系列及Novo Land系列成交活躍，進一步吸納市場資金。反觀港島區，區內一手貨尾成交欠奉，加上嘉居·天后加價加推近8%，促使買家回流二手市場尋寶，帶動該區樓價逆市造好，錄得連續兩周上升。展望後市，預計發展商將維持貼市價或「穩價速銷」策略，短期樓價料將於107至118點之間反覆上落。

租務市場方面，本周表現較為反覆。最新易發租金指數錄得116.93點，按周微跌0.02%，扭轉上周升勢。四區租金走勢呈現兩極，錄得兩升兩跌。分析指出，1月份通常屬於租賃淡季，故指數出現輕微回調。儘管如此，目前的租金水平距離2019年8月創下的118.54點歷史高位僅相差1.36%，反映租金走勢依然緊貼歷史頂峰。市場預期，隨著農曆新年後逐漸踏入租賃旺季，配合各類專才計劃帶來的新增人口，以及本地家庭的實際住屋需求，將成為推動租金挑戰歷史高位的強勁動力。

樓市趨兩極：新盤貼市搶攻致九龍新界受壓 港島缺貨逆市兩連升

本周樓市延續上周格局，分區指數再現三跌一升。新界及九龍區因發展商積極推售一手盤，定價策略進取，令二手市場備受冷落；唯獨港島區逆市突圍，錄得升幅。

九龍區跌勢最顯著，指數報110.17點，按周急挫1.46%，連跌兩周。區內一手銷情熾熱，柏景峰、The Haddon、柏蔚森系列、維港灣畔系列及啟德海灣等新盤貨尾接連獲承接，成功聚焦市場目光。二手業主為求突圍，被迫擴大議價空間，直接拖累區內二手樓價下滑。

新界東樓價同樣受壓，報111.06點，按周跌1.16%。跌勢主因源於SIERRA SEA 2A期採取「穩價速銷」策略，日前推售逾二百伙單位反應熱烈，加上發展商最新價單折實均呎僅12,413元，依然低於同區二手價，強勢吸納購買力。配合上然系列、凱柏峰系列及Grand Seasons系列銷情不俗，區內二手承接力進一步轉弱，導致樓價急跌。

新界西指數報120.06點，微跌0.22%。柏瓏系列及Novo Land系列成交活躍，令二手盤源被邊緣，業主議價能力受制，樓價持續回軟。

反觀港島區表現硬淨，指數報101.36點，按周升0.87%，實現兩連升。區內一手貨尾僅靠弦岸支撐，加上嘉居·天后削減折扣變相提價近8%，以及雅盈峰突擊上載樓書醞釀推售，反而刺激買家回流二手市場尋寶，增強業主叫價信心，帶動樓價向上。

展望後市，發展商年內首要任務仍是去庫存。鑑於宏觀經濟氣氛良好，預料發展商將持續以貼市價推售貨尾，此舉雖有助消化存量，但或會令全年樓價升幅放緩。28Hse研究部預測，短期樓價指數將於107至118點之間上落，整體走勢有望平穩向上，甚至呈現價量齊升格局，全年樓價升幅估計約3%至5%。

租務市場受季節因素影響微調 蓄勢待破歷史高位

本港二手租務市場近期表現反覆，最新易發租金指數報116.93點，按周微跌0.02%，結束了上周的升勢。這次輕微回調相信與一月份傳統租賃淡季有關，屬正常的季節調整。從整體趨勢來看，今年租金水平暫時累計上升0.78%，目前指數距離2019年8月創下的118.54點歷史高位，差距僅餘1.36%，反映租金走勢依然貼近歷史頂峰。

各區租金表現呈現個別發展，錄得兩升兩跌。新界東表現相對突出，按周回升1.39%至117.71點，結束連續三周的跌勢，是支撐大市的主要力量。九龍區走勢亦見回穩，報123.14點，按周升1.01%，並錄得連升五周的紀錄。

相反，港島區表現回軟，本周報124.45點，下跌1.14%，終止了上周的升勢；新界西走勢同樣轉弱，報137.87點，按周微跌0.14%，結束連續五周的升浪，顯示該區租賃承接力在本周有所放緩。

對於未來市況，市場正面臨多項因素的交互影響。隨著樓價調整與租金上升，部分屋苑已出現「供平過租」的情況，加上息口走勢漸趨明朗，這確實會促使部分具實力的租客考慮轉租為買，從而減緩租金上升的急促步伐。

然而，支撐租務市場的因素依然穩固，除了各項專才計劃持續帶來新增人口與住屋需求外，隨著農曆新年假期結束，傳統租務旺季即將來臨，屆時積壓的換樓及租賃需求預計會陸續釋放，為市場注入新動力。此外，部分業主傾向長線收租以獲取穩定回報，放盤議價空間有限，亦為租金提供了防守力。

綜合各項因素，28Hse研究部預計，短期內租金指數將在116至120點之間上落，在消化季節因素後，未來兩個月有機會突破歷史高位。長遠而言，預料2026年全年租金將維持平穩向上的趨勢，全年升幅估計約為2%至4%。

上述指數反映2026年01月09日至2026年01月15日的市況。

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