真實個案分析 銀主盤平賣暗藏兩大中伏位
近期銀主盤湧現，不少都低於估價兩至三成甚至更多，但銀主盤最惹人關注的始終是按揭問題，一旦過不了銀行審批，只能撻訂或硬着頭皮full pay買樓，最近就有兩個銀主盤案例，值得拿來與讀者分享。
第一個例子，是位於太古城的一個3房銀主盤，開價880萬元，較銀行網上估價1,373萬元低約36%，據傳媒所述，因為業主涉及刑事罪行而逃離香港，由於物業已經丟空7、8年，相信是長期拖欠管理費而遭管理公司追討，所以被法院頒令拍賣。
由於業主不在港未能提供樓契，故物業屬於無契樓，銀行不會承辦按揭。而拍賣銀主盤大多以「必買必賣」模式交易，買家不能以缺契為由踢契，買家必須動用自己的財力，以全額購入物業，一旦財力未能支援，就只有撻訂一途。
無契難甩手兼難套現
即使有能力full pay買入，由於無契，日後亦很難有其他買家接手，除非價錢有很大幅度的折讓，這亦是該盤以平價拍賣的原因。
如果遺失樓契，可以透過補契去處理，惟補契手續需要由遺失樓契者作出法定聲明。由於前業主已消聲匿跡，沒人作法定聲明下，就沒法補契了。因此新業主入手後亦難以透過重按方式將物業套現。
當然，並不是所有銀主盤都是無契樓，或者樓契有問題，如果原業主有向銀行申請按揭，即使斷供亦會被承按銀行收回物業，樓契由銀行保存，這些銀主盤大多沒有樓契問題。
居屋銀主盤有政府擔保
至於另一宗個案，則是柴灣綠置居屋苑的單位，該屋苑樓齡不足三年，原業主就因為破產無法繼續供款，而導致單位被收回拍賣，淪為銀主盤，項目以綠表價200萬元推拍，叫價較銀行估價低約三成。
要留意的是，物業以綠表價推拍，買家需要有綠表資格才可參與競拍，如果以底價拍出，物業仍在政府擔保期之內，新買家可享最高九成半按揭，首期僅需支付10萬元，而銀行審批按揭時亦會較為寬鬆，只要家庭總收入足夠供樓就能通過入息審查。
惟新買家亦要留意轉售限制，按照該屋苑的首次發售日期計算，該屋苑目前只能轉售予綠表買家，需要在首次轉讓契據日期起計十年後，才可補地價及在公開市場出售。
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