2026年按揭市場 5大預測與展望
「利率到底未啊？」是筆者近期經常聽到按揭新手客戶提出的問題。事實上，2025經歷多次減息，港銀的最優惠利率已回到5厘的低位。踏入2026年，雖然利息再下調空間有限，但至少不會急升，令有意置業人士更有信心出手。當然，置業以及申請按揭亦要考慮其他因素，筆者就為2026年的按揭市場作出以下5大預測與展望。
按揭息口
置業人士在申請按揭時，利率是重中之重。展望2026年，按揭息口下調的機會不大。由於目前最優惠利率已重返5%，是加息週期之前的水平，亦是自80年代以來的鐵底，香港銀行暫未有空間再下調最優惠利率。至於本港銀行同業拆息近期同樣企穩於3%的水平，反映銀行之間拆借成本高，預計2026年上半年，甚至全年，香港銀行都不會調低新造按揭的利率或封頂息率，相信仍然會維持在H+1.3%, 封頂息P-2%的水平。
物業估價
過去一、兩年，曾經有樓花買家在收樓時出現估價不足而要額外補貼差額或撻訂的個案。然而，差餉物業估價署公布去年11月私人住宅售價指數升至297.3，創16個月新高，亦是連升6個月，反映樓價正穩步上揚。而近期銀行對物業估價，尤其是新盤項目，都能夠匹配買家的成交價，預期2026年的情況亦不會有大改變，估價不足的情況相信不會重現。
按揭回贈
銀行今年會更重視按揭業務。2025年按揭市場不活躍的原因之一，就是銀行設定較審慎的按揭業務目標，審批按揭貸款亦較保守；惟目前樓市成交狀況已有所改善，銀行亦已重新積極投入按揭業務，爭取市場份額。新一年首個月，大型銀行的最高按揭回贈已升至1%，與中小行的差距收窄，後者亦積極回應，調高各種優惠，包括專才回贈、綠色按揭回贈等，故2026年的按揭回贈去到年中，有望達至1.5%。
轉按市場
轉按亦預計會在新一年回暖。因為目前按揭的主流利率一般為H+1.3%，封頂息為細P-2%，亦是市場上最高的按揭息率，這個息率已維持2年，換句話說，在兩年前申請按揭的人士已脫離罰息期，並可考慮轉按，即使新的按揭計劃息率相若，只要估價有水位，就可考慮轉按幫補供樓開支。特別是近期銀行積極增加按揭回贈，有轉按需求的客戶同樣受惠，故轉按市場復甦可期。
專才按揭
內地專才成為香港樓市的新動力。預計今年專才置業的個案會持續上升，目前已有個別銀行為專才客戶提供額外的按揭回贈，預計新一年各大小銀行都會更加重視這一客戶群，會願意提供更多的按揭優惠。如果2026年政府能提供措施幫助內地專才調撥內地資金來港，將進一步刺激成交。不過同時，銀行亦需要在審批上做好把關，例如會要求專才申請按揭時，提供國內的徵信報告等。
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