樓價地價齊齊跌 利息維持高位供樓吃力【老樓專欄】

某夜約了發展商們吃飯，話題離不開樓市，對於在施政報告中公布有限度「減辣」的效果已經預期之內，他們更指近年樓市受到連續加息和供應量增加其一，資金投入減少其二，要平價賣樓便會平價入地。有發展商更坦言，「發展商都是生意人，有人買便平啲賣，不可以叫人唔好買樓，不會打爛自己飯碗。」

樓市慘淡，減辣後放寬了滿兩年樓不打稅後，二手成交只有蝕讓多，今年第三季一手住宅僅錄2,510宗成交，按季跌28.9%，並創近三個季度新低，行內預料全年一手住宅將錄得1.1萬宗成交，創2013年近10年來次低水平。

政府在東涌東新市鎮擴展區推出的首幅住宅地皮流標。政府發言人表示，不會揣測投標者出價考慮，重申土地政策目標是提供持續和穩定的土地供應，不會因為短期市場波動影響。政府會繼續多管齊下，確保私營房屋土地供應穩定。 飯局中的發展商表面，「樓花賣得出，自然會買番地；樓價跌兩成，地價起碼要跌五成才吸引力，由於每幅地需要向銀行融資發展，宜家息口貴咗一倍，自然要買地成本要平番好多，至於政府有多少地賣不重要，最主要考慮土地成本。」一語道破。

銀行方面近日有迹象收緊按揭、小心放貸，近期有個別大型銀行上調小額貸款的H按（HIBOR）鎖息上限0.15厘，指定貸款額的新造按息由4.125厘增加至4.275厘，意味著本地銀行仍有加息壓力。過往及現時已有銀行會因應目標客戶類別、按揭金額、及資金成本等考慮因素提供分層按揭息率及優惠，現時市場上平均按揭金額約500萬元，有部份銀行對於較小額的按揭貸款例如是300萬元以下按揭額，又或200萬元以下按揭額的按息略為調高0.1厘至0.15厘。故此在邊際利潤收窄或倒貼時，銀行陸續加息的機會越高，低息利代已過，供貴過租年代已來臨。

香港大型銀行陸續上調一二手物業的H按封頂息率，近月物業新買宗數已回到非典疫情時期水平，香港銀行按揭業務主要靠轉按驅動，尤其較早前港府放寬按揭成數掀起轉按熱潮，但本次加息將重創轉按市場，銀行按揭業務會進入寒冬期。美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。在資金成本高企下，香港銀行仍有加息壓力。

市場普遍認為息口仍未見頂，即使政府及後提出「減辣」措施，雖然可為樓市在下行周期帶來穩定性及回復部分潛在買家的入市信心，但相信樓價仍然會持續波幅一段時間；預期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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