中信：港樓市開啟向上新周期

中信證券發表報告，指香港房地產市場供給長期偏緊，歷史上的五次牛熊切換，多數是需求側因素所主導，總體上行周期長，下行周期短。中信認為，當前在產業、人口、利率等因素推動下，香港房地產市場新周期已經開啟，可能沿著從住宅到商業地產的順序，兌現一輪穩步向上的周期，相信所有在港經營的房地產企業，都會普遍受益。

中信證券指，香港已建成片區人口密度大，核心城區發展強度高，而且新功能片區建設相對遲緩。香港的人均住房面積不到20平方米，遠遠落後於內地，亦低於東亞主要大城市。房屋自有率相對偏低，租住人口接近一半。香港住宅交易以二手樓為主，存量房業主資金負擔較輕，一旦房價有上漲預期，存量房供給可能進一步下行。

中信說，土地財政是香港政府的資金來源之一，但土地之外政府亦有穩定收入來源，以至政府幾乎不會選擇降價供地，在市況較弱時土地供給自然收縮。由於真實供給持續偏緊，除了1998年的市場快速下行，主因是樓價上漲過快和預期供應顯著增加之外，2008年和2021年的樓價下行，主要是需求側因素，尤其是利率因素和人口產業因素所驅動的。而2021年之後的市場實質調整，亦和"辣招"等政策累積因素有關。

報告指，從產業因素來看，金融服務業的蓬勃發展，來自中央政策的支持，鞏固香港國際金融中心的地位。從人口因素來看，本地生育率雖然下降，但香港政府不斷推出吸引外地高端人才流入的政策，2022年下半年之後人口累計凈遷入持續增加，具備強購買力的人口佔比較高。

中信認為，限制樓市需求的"辣招"陸續退出，HIBOR利率在5月之後大幅下降，按揭貸款利率逐漸下探到住宅租金收益率之下。香港住宅樓價從3月開始持續按月上漲。相信香港住宅樓價的上漲是可持續的，商業地產的拐點可能略遲於住宅，但彈性可能更大。

中信指，在上一輪上行周期的起點，即房價開始上漲的最初12個月(2009年1月到12月)，本地房地產企業累計漲幅均值，跑贏恒生指數28個百分點，漲幅絕對收益達到80.2%。剔除最初的三個月，剩餘9個月則較市場指數高出12個百分點，絕對收益73.2%。無論是商業地產為主的公司，抑或住宅開發為主的公司，表現都相對出色。