【2025年度必讀】香港業主指南：物業詳情申報表（表格R1A）填寫全攻略
什麼是物業詳情申報表？
物業詳情申報表（表格R1A）是香港差餉物業估價署發出的法定申報表格，旨在收集物業的使用情況、租金資料及租賃詳情。該表格是差餉重新估值的關鍵依據，對業主的財務規劃影響深遠。
2025年關鍵時間表
發放日期：2025年8月14日起，差餉物業估價署發出約35萬份表格R1A。
生效日期：新的應課差餉租值將於2026年4月1日起生效。
提交期限：業主需在收到表格後21個曆日內完成並提交。
為何非住宅物業業主需格外關注？
非住宅物業的獨特性
對於持有工廠大廈、寫字樓、商鋪、酒店等非住宅物業的業主，表格R1A尤為重要，原因包括：
固定差餉率：非住宅物業的差餉徵收率一律為應課差餉租值的5%，計算簡單直接。
租金市場波動：商業物業租金受市場影響較大，精準申報有助反映真實市場狀況。
投資回報影響：差餉評估直接影響投資回報率，影響重大投資決策。
商業物業成本概覽
非住宅物業的年度管理成本通常包括：
差餉：應課差餉租值的5%。
地租：應課差餉租值的3%（適用於1997年7月1日前批出的土地）。
管理費：每平方呎約$3-8，視物業類型而定。
維修基金：年收入的2-5%。
物業詳情申報表填寫全攻略
基本資料填報
收表人信息
業主或法定代表人的全名。
通訊地址及聯繫電話。
業主不在香港可委託代理人代為填報。
物業基本信息
物業的詳細地址及名稱。
估價編號（可在差餉通知書上找到）。
物業用途（工業、商業、辦公室等）。
租賃詳情填報要點
租金信息
每月租金（不含管理費、差餉、地租）。
租金調整的幅度及生效日期。
免租期及其他優惠條款。
租約條款
租約起止日期。
續租或提前終止條款。
按金金額及支付方式。
費用分配
差餉及地租的繳付責任。
管理費的分配方式。
公用事業費用及維修責任的安排。
特殊情況處理
車位租賃
若車位隨物業一同出租，需在表格第6欄註明：
“車位無獨立租金”，或
車位的獨立租金金額。
物業分間或合併
分間物業：詳細說明分間情況及各部分用途。
合併使用：註明與其他單位的合併安排。
短期租賃
若物業僅部分時間出租：
列明實際出租月份。
計算年化租金收入。
提交方式及注意事項
提交方式
電子提交（推薦）
透過估價署網站的「遞交表格電子化」服務。
使用電子表格e-R1A，全天候可提交。
郵遞提交
寄至：長沙灣道303號長沙灣政府合署15樓差餉物業估價署。
確保足額郵資，否則估價署不予接收。
親身遞交
親赴估價署辦事處，可即時確認收件。
注意事項
提交期限
必須在收到表格後21個曆日內提交。
如需延期，需在期限前書面申請並說明原因。
填報範圍
空置物業：需申報物業狀況。
自用物業：在相關欄目勾選說明。
出租物業：詳細填寫所有租賃資料。
法律責任與風險提示
違法後果
根據《差餉條例》及《地租（評估及徵收）條例》，違規行為可能導致：
罰款：差餉最高$25,000，地租最高$10,000。
額外罰款：相當於少徵差餉或地租的三倍。
檢控風險：估價署有成功檢控案例。
常見違規行為
遲交或不交申報表。
虛報租金金額。
隱瞞實際租賃安排。
未申報物業用途變更。
R1A與CR109表格的區別
項目
R1A表格
CR109表格
適用物業
非住宅物業
住宅物業
填報時機
估價署主動發出
新租出或重訂協議時
法律依據
差餉條例
印花稅條例
填報責任
收到表格的業主
出租住宅的業主
提醒：即使已提交CR109，收到R1A仍需填報，兩者用途不同。
工商舖投資者的實用建議
租金申報策略
誠實申報：避免低報租金，風險遠超收益。
市場參考：參考同區同類物業的租金水平。
長遠考量：考慮差餉調整對投資回報的影響。
稅務規劃建議
預算差餉成本：將差餉納入投資成本。
租約設計：合理分配差餉及管理費責任。
用途一致性：確保申報用途與實際使用相符。
風險管理
定期審查：每年檢查差餉評估的合理性。
專業諮詢：複雜情況可諮詢物業代理或律師。
記錄保存：保留租賃文件及申報記錄。
常見問題解答
Q1：業主不在香港如何處理？
A：可委託代理人代填，或書面申請延期至返港後處理。
Q2：租約包含家具電器如何申報？
A：需分離家具電器價值，僅申報物業租金。
Q3：物業正在裝修如何填報？
A：註明裝修期間及預計完工日期，按預期用途填報。
Q4：可以拒絕填報嗎？
A：不可，填報是法定責任，拒絕屬違法行為。
2025年市場展望
差餉寬減：2025年首季每戶最高寬減$1,000。
租金趨勢：寫字樓租金指數五年內下跌約18%，估價署已作相應調整。
供應情況：政府暫停商業用地招標，有助消化現有庫存。
結語
物業詳情申報表（表格R1A）是所有物業業主，尤其是非住宅物業投資者的法定責任。準確及時的填報不僅能避免法律風險，還能確保差餉評估公平，反映真實市場情況。
立即行動：收到表格的業主應盡快準備資料，於21天內完成提交。如有疑問，可訪問差餉物業估價署網站或致電查詢。
本文僅供參考，具體要求以差餉物業估價署最新公告為準。如需專業建議，請諮詢相關專業人士。