按揭現金回贈巧妙位要注意【曹德明專欄】

首季樓市價量回穩，部份中小型銀行為爭取上半年的按揭業務，早於年初積極推出各項優惠吸客，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，四月份中小型銀行按揭市佔率連升2個月至31.7%，四大銀行按揭市佔率則連跌2個月至68.3%。

近月銀行按揭戰再度升溫，當中有大型銀行將現金回贈加碼至2.6%。根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，2.6%現金回贈是自2007年經絡按揭有記錄以來即逾16年的新高，而銀行提供的現金回贈亦由2020年11月有記錄的最低位0.8%，一直攀升至現時2.6%的記錄新高。

上述2.6%的現金回贈一般只適用於選用按揭保險申請高成數按揭的客戶，而相同的貸款額，沒有選用按揭保險的客戶，現金回贈最高只有2.5%。新手買家或會覺得，選用按揭保險似乎較為著數，事實上並非如此。

首先釐清銀行計算現金回贈的方法。根據金管局指引，銀行審批按揭時，1,000萬元以下物業，按揭成數上限最高為6成，貸款額上限為500萬元，而1,000萬元或以上物業，按揭成數上限為5成。銀行只會根據上述的按揭成數計算現金回贈，如買家透過按揭保險承造高成數按揭，銀行則不會計算按揭保險公司擔保的部份。

試舉例說明，假設買家A購入一個樓價1,400萬元的單位，毋須申請按揭保險並承造5成按揭，貸款額為700萬元，現金回贈為2.5%，計算方法以整筆貸款額計算，即700萬元x2.5%＝17.5萬元。

而買家B購入一個樓價1,000萬元的單位，透過按揭保險承造7成按揭，貸款額同樣為700萬元，現金回贈為2.6%，雖然比買家A的2.5%多，但銀行計算現金回贈的方法是以1,000萬元的5成而非7成計算（不包括由按保公司擔保的2成），即500萬元x2.6%＝13萬元。

上述例子可見，相同貸款額，選用按保以及沒有選用按保的現金回贈會有差異。按揭學問易學難精，為免計錯數，建議可尋找專業大型按揭中介協助，以便在申請按揭的過程更為順暢。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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