【龔成專欄】2年前800萬買入樓花 樓價跌2成 中產夫婦憂估價不足上唔到會 想撻訂100萬甩身 但有冇咁簡單？
兩、三年前香港樓市仍火熱之際，不少港人不堪地產代理游說，以摸頂高價買入上千萬元或更貴的住宅樓花，其後樓價卻累跌逾2成，現時面臨估價不足無法上會的危機。有中產夫婦2年前買入800萬元樓花，現時即猶豫應否撻訂100萬元以求甩身，日後才再買樓。
投資書籍作者兼股評人龔成則對撻訂的做法有強烈保留，因為一般來說，樓花發展商重售撻訂物業後，有權就樓價的損失向撻訂的小業主追差價，此風險不可不防。他認為若當初買樓是打算長線自住的話，應該不用太擔心短時間內的樓價下跌。不過「上唔到會」的危機亦確實存在，故現時事主夫婦當務之急是準備好額外現金，以便申請按揭上會時，能應付物業估價不足的部分。
【中產夫婦2年前高價買入樓花後樓價跌2成，應否撻訂100萬以求甩身？】
龔成老師：
Hello 龔sir！
Follow了你一段時間，也有跟你所講一直作長線投資，係$40時低價買入的比亞迪到而家仲在手，感謝你。但我最近有些人生難題想請教下你嘅意見。
我同先生喺2022年中被當時的宣傳及氣氛影響，衝動下買入將軍澳一個新盤$800萬的單位。該盤長樓花期，預計2024年尾才收樓，首期連稅及律師費等當時付了約$100萬元。
現時眾所週知樓價大幅下跌，我們旁邊同樣是一手樓單位最近放售，同樣呎數的才$600多萬。
我們現在30歲，二人總收入約$6至7萬一個月
我們現在的擔憂：
1. 銀行估價不足，按揭未能通過
2. 資產分配過多係層樓度（如果照買可能9成資產係層樓）
3. 供樓壓力太大（當初係有少少計錯數同輕視加息😞） 會每月清，無咩現金流
3. 樓價下跌
由於現時樓價大幅下跌，我們買入的單位帳面好像已遠比市價低（參考隔離同類型屋苑價錢）。所以我們在考慮，好像撻訂100萬更化算，再等待適當時候（樓市再下調多點）時再重新部署買樓。
想請問下龔sir意見，你認同撻訂的做法嗎？還是我㫓應該照買等樓價回升時再放售？你覺得樓價短期內會回升嗎？有冇啲咩我地諗漏咗？
求賜教，十分感謝！
讀者敬上
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龔成老師分析：
首先，你要先弄清楚自己當初買入物業原因，是用來自住，還是投資收租。
自住物業的話，最重要係佢適合自己長期生活需要（講緊未來10-20年）。同埋長線有信心供得起，咁就可以。
息口部份，我預期息口再升的空間唔多，即係還款壓力再大增的機會其實唔大。
不過，銀行估價不足呢個問題，會較難解決。因為中短期樓價大升的機會同樣唔大，所以你要盡力去預留更多資金，去處理呢個情況。
數字上來計算，雖然撻訂好似更化算。不過，一般買新樓的合約當中，都會有個補償性質的條款。即係如果你撻訂，發展商將你個個單位再重售之後係要蝕的話。發展商有權向你追討差價，你必須明白這個風險。
如果你本身有自住需求，當時都計好數，供得起，其實可以持有，不用理樓價上落，但就要計算好銀行按揭上會的問題。
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
（https://www.facebook.com/80shing）
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Text by BusinessFocus Editorial
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