【新盤負溢價收斂】連續12季折讓後市況改善 上季收窄至-8.3%

近年新盤市場持續出現「負溢價」現象，根據美聯物業研究中心資料，今年第二季新盤溢價錄-8.3%，即自2022年第三季開始，新盤市場已連續12個季度(3年)處於「負溢價」狀態(見圖一)。反映發展商採取「以價換量」的銷售策略，新盤定價普遍低於同區二手物業市場價格。

市場氣氛逐步回暖 「負溢價」幅度收窄

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，值得留意的是，雖然「負溢價」情況持續，但第二季「負溢價」幅度較首季的-8.9%有所改善，與去年同期創下的-12%紀錄最大「負溢價」幅度相比，收窄幅度更為顯著(見圖一)，反映市場氣氛逐步回暖。

圖一：每季新盤溢價

* 2025年第二季為臨時數字

資料來源：美聯物業研究中心

新盤銷情佳 近6年來成交量最快突破萬宗水平

過去兩季負溢價情況趨於穩定，維持在接近-9%的水平，較去年第二季超過1成的負溢價有所收窄。儘管如此，隨著市場氣氛回暖，今年一手市場交投更為活躍，成交量更創下近6年來最快突破萬宗紀錄的佳績。據美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，今年(截至7月21日)全港一手住宅成交量錄10,659宗，不僅較去年同期9,453宗增加約12.8%，並為近6年來最快突破萬宗水平(見圖二)。預期下半年有不少新盤登場，相信發展商將繼續以吸引價推盤，並同時積極銷售貨尾盤，料下半年一手市場表現將繼續向好。

圖二：每年首7個月(截至7月21日)一手成交量

資料綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>及市場消息製作，更新日期：2025年7月22日
若未來上述售出單位撻訂，會扣除有關成交，故此數據將來可能因此作修訂，
最終以發展商公布的資料為準

目前貨尾高企，料發展商將繼續以吸引價推盤，預期短期「負溢價」情況仍然持續；不過隨著市場迎來多項正面消息有關，帶動樓市回暖，今年「負溢價」較去年略為收窄。政府於2月底公布的財案調低細價物業印花稅，其後5月初以來拆息顯著下調，降低買家的借貸成本；加上租金持續向上，增加租轉買及長線投資的誘因。再者，本港股市顯著回升，恒指上半年累升2成，加上香港IPO市場回暖，更重奪全球IPO集資額榜首，提振市場投資氣氛，為樓市帶來正面支持。