【汪敦敬專欄】平常心適應新市場

市場上的負面情懷和對新常態的不了解，令人感到迷惘！是的，眼前的市場因素再次被外圍因素和悲情所困擾，令市場機制發揮不出來，當下甚至比上一次更嚴重！美國對中國當然包括香港的狙擊，是歇斯底里用盡手段！包括經濟圍堵、不真實的批評和日益用力去唱衰中國經濟！而在市場唱哀歌的人和社群比之前更多更大！在網上唱市場悲情的短視頻瀏覽量是遠高於提倡正面角度的！當群衆進入了這局面後，大部份的傳媒也討好他們不斷出負面標題，大家忽略了很多好的因素正在發生！

於是香港樓市就在最多現金流的時段（包括逾16.5萬億元M3、8.5萬億元的定期存款創了歷史新高）及最多購買力（親海駅II收逾3.8萬票認購成為新票王）情形之下出現了樓價下跌的情況！

的確，在外圍因素和悲情所困擾下，我們不能從市場因素評估到樓市的進展！但是仍然可以從宏觀因素角度評估到長遠社會的新局面！另外，我們亦應該就短期的市場迷失年代訂下合適的策略！

筆者認為，長遠來說一個城市最重要的因素是人口，令人欣喜的是香港最新公布人口數量有所增加，即是說我們不單只抵銷了移民的外流，而且透過復常一些人才計劃及外勞計劃，令香港2023年中人口數量按年增加15.2萬人至約750萬人的水平。如果這個趨勢可以繼續的話，香港是有條件將來更好，再加上很多新加入的優才是優秀的，他們都會為香港帶來更強的優勢和更高的消費。

另一個筆者認為挺好的長遠的因素，就是普羅大眾的財富沒有在調整中大量失去！甚至嚴格上很多行業就業是不足的，源於香港的失業率在復常後數個月回復2.8%等同全民就業的情況，遠比2003年沙士時的回復速度為快！香港私樓細單位的收租回報率是上升中，而銀行定期存款利率很多時有5厘以上！這個水平是保留了大部份人的財富，同時財富也在增長中，起碼大部份人沒有財富蒸發，我們不缺錢！只是等待信心回復及適應復常後商業模式的改變！復常後的新常態，包括自由行人士的購物模式改變，筆者認為這是個合理的改變。

還有一個我們要適應的就是很多財團是透過連續性的商業行為製造了升價循環的！例如利用一些售價和地價成交互創新高！最近兩年我們見到的都是將有關行為作出修正的，但對普羅大眾其實是沒有太大的衝擊的！

筆者認為短期投資可以保守一點，但不同意自住板塊太保守，這個市道是合適將自住的物業換樓或者為自己商業上的生意購買一個單位自用，如果不是炒而是自用的立場來說，現在的而且確是一個美好的時間。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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