政府要好好掌握樓市新階段【汪敦敬專欄】

香港政府近年在造地上有了突破，做得更加好的是關注了市場的轉流率，是向前進步了。市場雖正在全面復常中，但不少市民仍嫌其速度太慢，加上樓市表現欠佳，撤銷樓市辣招之聲四起，有人引用地產前輩的名言「貨疏市爽，貨多市不爽！」而事實上，現在的建築成本急升、商業信貸息口也增加，再加上地價，其實發展商的利潤已大減，環球不利的因素多且複雜，發展商已開始不積極投地，並較積極去出貨，大家應該要留意及深思這個新轉變。若發展商真的去到不容易賺錢的地步，相信樓市調整的階段是否應告一段落？

其實香港政府近年都不斷放寬樓市辣招，「林鄭plan」、「波叔plan」、放寬釐印費及放寬借貸，這些都是修正措施，筆者相信要完全取消樓市辣招，在高官和公眾人士方面有以下顧慮：

• 放寬辣招之後樓價會不會大升？
• 會否讓利於發展商？令到日後貧富進一步懸殊？
• 在政治及宏觀方向是否配合中央？

事實上以2002年為例，政府退出市場對樓市十分有效！但是，當時政府退出市場有副作用，例如當年勾地政策令到港府失去土地供應的主動權！多方面問題是源於政策不夠快去改變，加上政治帶起的民粹令房屋政策包括資助房屋遲緩推行！到了今天連置業資助貸款計劃也未回復，要振興樓市去振興經濟筆者認為有三大原則。

第一，政府造地只造熟地！熟地是否去建屋在乎市場反應！只要熟地足夠的話，市場需要的時候就可以很短時間內有樓花作供應，只追求「熟地庫」這做法便不怕供應過多！

第二，政府要說清楚和固定自己立場，總不能夠一面說不會平賣地，另一方面又不斷作出超平的賣地成交，這樣是會製造市場災難的！如果政府成交價格飄忽，只會令持貨的發展商心急出貨，而買入土地的價格便只能保守及低價了！賣地不同造地，賣地其實是要有商業智慧，否則「嚇死買家！擔心死市民！」

第三，先救二手再救一手，如果說振興香港經濟，救二手市場效益更大，因為每個成交都有兩個小市民受惠！而受惠的群衆亦較發展商快及直接去回饋市場！再者，先救二手就沒有任何政治風險，亦可以確定到基層生活比財團先得到改善！

要推動樓市其實需要很少力量就可以，因為政府已經打通了換樓鏈的按揭，只要鼓勵年輕人上車，換樓鏈就好像百葉窗簾般去逐步啟動各樓市板塊了。

如何啟動上車購買力但又不會有副作用？如果樓市淡靜令放盤量增加，筆者認為政府應該評估二手供應增加了多少，從這個增加的量去重新推出置業資助貸款計劃，徹底讓年輕人得到置業的機會，在供求平衡之下令到二手住宅市場有力起動，最後發展商亦會受惠及改善生意，香港政府現在需要的是明確的「市場策略」，去講究市場的反應，純粹靠行政經驗並不可以帶起市場的良性互動的。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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