高齡居屋延長擔保期有何好處？【張顥曦專欄】

受經濟環境、加息以及新盤低價開售等因素夾擊下，新一期居屋申請反應不如過往踴躍，而同期接受申請的白居二共收到約8萬宗申請，雖然超額近18倍，但較上一期的收表量大減近四成，跌幅比新居屋更多。

房委會日前於會議上表示，將檢討現行居屋申請及揀樓的機制，當中考慮將「家有長者計劃」的申請者可優先揀選約30%的配額，平均攤分至各個屋苑，好讓一人或小型家庭申請者有更大機會揀選到心儀的大單位。而另一個重點則是考慮延長高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期。

現時透過白居二計劃下，以免補地價方式購買房委會「居者有其屋計劃」的二手單位，最高可承造九成按揭，還款期最長為25年，按揭計劃可選擇P按或H按。由於有房委會擔保，銀行批核按揭時一般不需買家通過壓力測試。

然而，不少二手居屋的樓齡漸高，其剩餘的按揭擔保期漸減，現行機制下，如購買白居二單位的首次發售日期在19年內，一般情況下，銀行最高可批出九成按揭及25年還款期，但首次發售日期在19年以上，銀行則有機會扣減按揭成數或還款年期。

試舉一例，如透過白居二購入一個沙田愉翠苑二手單位，該屋苑入伙年份為2001年初，即樓齡為22年，現時成交價為500萬元，按揭息率為3.625厘，因樓齡超過19年，買家最終仍可承造九成按揭，但年期最長只有22年半，每月供款約$24,400。相比以最長25年供款約$22,800，供款開支增加$1,600（7%）。

另外，若果單位樓齡為24年以上，銀行最多亦只可批七成按揭，申請人同時需要進行壓力測試，加上未補地價居屋不能透過按揭保險申請更高按揭成數，即表示購買愈高樓齡的二手居屋，首期開支以及供樓負擔將同時增加。如政府能因應時機，放寬高樓齡二手居屋的按揭貸款擔保期，除了可讓中低收入家庭減輕置業及供樓負擔，協助他們更易上車，同時亦可促進二手居屋市場的流轉。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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