一手搶貨二手尋寶 把握減息前的機遇【21世紀樓論】

樓市熱浪持續，撤辣過後整體新盤市場維持熱鬧，盡管二手市場的煙花效應逐步過去，但整體交投亦維持暢旺水平，剛過去的3月份，整體一手新盤銷售突破4000宗的高位，是自2013年4月一手新例實施以來的單月新高，加上新盤攻勢仍然一浪接一浪，相信今個月的新盤銷售仍會維持高水平，按土地註冊處的紀錄，上月二手註冊僅約2400宗，較2月份只有單位數的升幅，不過大家需要留意土地註冊處的紀錄向來有所滯後，換言之上月註冊量仍未完全反映撤辣後的市況，相信在撤辣放應完全反映情況下，本月二手註冊量勢必重上3000宗以上水平。
不過整體而言，撤辣後的樓市是量升價平穩的階段，即使新盤市場極度熾熱，不過發展商的定價依然審慎，首輪銷售理想，發展商亦大多維持原價加推，或只是輕微加價兩、三個百分點，面對大量新盤貨尾積壓，發展商是求量多於求價，新盤「震撼低價」持續下，相信未來新盤仍然以量行先，二手情況亦同樣，或許市場上有個別細價樓出現短期獲利的情況，但這樣成交基本上是「鳳毛麟角」，市場上的「筍盤」確實已買少見少，但仍有個別地區出現低價成交。
不過量升價平穩的現象或許不會維持太長時間，因為減息周期亦已即將重臨，上月底美國聯儲局議息會議繼續維持利率不變，不過當中仍有亮點需要值得大家留意，首先聯儲局的季度息率預測報告(點陣圖)，維持預計今年將減息三次，減息幅度達0.75厘，換言之即使本月底議息會議仍未展開減息，但六、七月的減息機會相當高，此外聯儲局亦表明預計於年底的核心通脹率將減至2.6%，與1月的通脹率2.8%已相當接近，相信聯儲局不用等到通脹率回落至2%就會重啟減息周期。
當然未來的減息周期會維持多久，但現階段市場估計未來兩、三年減息幅度底許達至1.5厘至2厘之間，當減息威力加上撤辣效應，以往「停泊」於高息定期存款的資金，或許會流入物業市場，加上減息減輕供樓負擔，上車客、換樓客亦會加快入市，總括而言，買家亦趁減息前的量升價平穩帶來機遇，一手搶貨、二手繼續尋寶，趁低價入市。

筆者：世紀21香港行政總裁吳啟民

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