成交期不宜太短 中伏位詳細分析
在買賣物業過程中，買家大多希望盡快完成交易，但亦要確保銀行有足夠時間審批按揭申請，以及應對拒批等突發情況。但有些買賣個案，成交期因應業主要求，只有大約一個半月，買家應如何尋找審批效率最高的銀行，以確保貸款順利獲批？
鄧先生（化名）近日積極計劃上車，在相中一個二手單位後，獲得業主主動減價50萬元，但同時業主亦提出額外條件，希望物業能夠在簽約後一個半月內成交，盡快套現。鄧先生認為單位價錢合理，銀行估價亦高於售價，於是即時託筆者尋找能夠在最短時間批出按揭的銀行。
其實多間銀行於曾作出承諾，在審批住宅按揭時會於兩星期內提供審批結果，該服務承諾一直維持至今，未有改變。不過，前提是需要申請人提交齊全的申請表及所有入息證明文件，否則一旦銀行職員認為文件不足，向申請人索要更多證明，一來一回會相當費時，特別是一些浮動入息、現金出糧的申請人，又或者是自僱人士，所需的入息證明文件會較多，更應提前準備。
銀行可按情況加急處理
想尋找按揭審批最快的銀行，筆者一般都建議選擇大型銀行的按揭計劃。因為大行人手多，審批時間相對中小行亦會較短，比較大機會可以在限期前完成審批並放款。不過，如果申請人鍾情於某間中小行亦無不可，可以透過按揭中介向銀行說明情況，從而希望銀行可以加急處理。不過，申請人亦應同時申請審批較快的大行，做好兩手準備。
雖然銀行在審批速度上會盡量配合，但仍有兩項關鍵會影響鄧先生的審批結果。其中一項是按揭保險，如鄧先生申請7成以上按揭，就要經按保公司再多一層審批，而且按保公司審批往往會更嚴格仔細。所以鄧先生為審慎起見，可以選擇7成以下按揭。
驗樓或影響審批
另一方面，為二手物業申請按揭時，銀行有機會要求驗樓。例如是一些唐樓或高樓齡的物業，又或者銀行職員審批時懷疑物業被改建或變成劏房，都會要求驗樓。而一旦在驗樓時發現單位內外有結構問題，需要處理後才會批出按揭貸款，同樣會拖延整個過程，所以鄧先生事前亦應進行查冊，確保單位與圖則相符，以及並沒有涉及僭建或維修的法庭命令。
最後要提醒買家，即使心急置業，成交期都不宜少於一個月。因為買賣合約等文件要註上土地註冊處，需要有至少一個月的時間，去檢視物業有沒有被用於其他抵押貸款或買賣，確保業權的優先權。
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