按保物業出租前須跟足程序【曹德明專欄】

按揭保險計劃旨在協助市民透過高成數按揭輕鬆置業，而置業人士申請按揭保險時，除了要符合樓價上限，以及通過入息要求/壓力測試等基本要求，申請人同時要簽署一份自住聲明，以確認並承諾該物業為自住用途。

若果業主日後想將物業作出租用途，便需要先要向銀行辦理甩按揭保險的手續，同時要將現有按揭成數下降到至五成或以下。此外業主亦須通知銀行，並向銀行獲取出租同意書，當中或會涉及相關手續費。

試舉一例，業主A於3年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值500萬元，承造九成按揭，貸款額為450萬元。現時剩餘貸款額為440萬元，而估值仍為500萬元。如業主A想出租單位，便要將下降按揭成數至五成，即只可借250萬元，並需要補回差價，即440萬元-250萬元=190萬元。

如物業大幅升值，按揭餘額或可降至樓價5成或以下，業主便不用補回差價。假設業主B於8年前透過按揭保險購買一個物業，當時價值600萬元，並承造八成按揭，貸款額為480萬元，現時剩餘貸款為400萬元，估值升至800萬元，如想出租單位，因物業升值的關係，即使下降按揭成數至五成仍可借足400萬元（800萬元x50%），業主B毋須補回差價。

若果以自住名義申請按保，實施上卻偷雞出租單位，即是違反聲明，業主或有機會負上法律責任。而事實上，按證公司以及銀行每年均會定期抽樣調查借貸人是否一直居住於申請按揭保險的單位，如發現業主違規會作出罰款甚至call loan。日前便報導指有一名業主訛稱單位屬自住物業，透過按揭保險公司申請高成數按揭，遭廉署起訴並被判監及罰款。

自政府於2019年及2021年放寬按揭成數的樓價上限，申請按揭保險的宗數一直攀升，相信銀行或按保公司審查將更為嚴謹。而按揭保險計劃的宗旨是讓市民安居樂業，並不是用作投資出租賺錢，為免「貪字得個貧」，準備出租物業的業主應依足程序處理，便可萬無一失。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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