港府房屋政策進步不少【汪敦敬專欄】

作為資深的樓市評論員，筆者讚賞現屆政府、公務員也包括現屆的房屋資助小組近年推動房屋政策的努力，我和很多人一樣長期都有提供意見予政府，我們見到政府吸收民間的意見由過去的較緩慢變為近期的很快。

現在的樓市局面在2019年起的「林鄭plan」按揭放寬是一個開始，到了2022年推出的所謂「波叔plan」按揭放寬就作了一個根本性的改變，是優化了樓市辣招的按揭副作用，打通了換樓鏈和置業上游力！更令購買力不再聚焦在細單位板塊！多了人換樓，自然多了人放細單位，當細單位放盤量多過入市成交，細單位便從此結構性改變了，價格要重新再找一個鞏固點然後再逐步上升。以上的改變是十分重要的，雖然令到細單位樓價由現了微調的時段，但是這個時段令到年輕人上車容易了，當然細單位的業主亦不需要太擔心，短期微調只是因為按揭改變令到供求有了新的結構，但並不影響長遠投資價值；之後到了今年2月宣佈減釐印費是更加理順了上車及換樓的需要。

近兩個月就更加多姿多采，針對公屋富戶的更合理執法會令到過低的公屋轉流率回復正常。另外，重新重視「租者置其屋」就更加正確了，「租置」可以算是其中一個最成功的房屋政策，透過有關計劃，政府及有關資助受眾以最低成本便成為納稅人及有資產者。長期以來，因為「租置」令業主和租客住在同一屋苑中的確引起了管理上有困難，但如果因為這些困難放慢了有關計劃其實是荒謬的，管理仍然有很多方案可以做得更好的，基層的房屋問題是急市民所急啊！我們也不應該介意有關「租置」的受眾在將來賣出物業時賺大錢的，因為他們不是炒家，為何一個房屋政策令受眾賺錢是有問題呢？當然，筆者認為現在出售租者置其屋的價格的確是平了一點，是可以調節一些，但是我是支持有關價格應具吸引力的。

近年政府亦提出用私人發展商去興建公營房屋，筆者也是十分同意，但覺得很多人捉錯了用神，私人發展商參建居屋計劃，根據過去的歷史真正的大發展商未必會參與，因為他們有很多盈利的機會，而真正參與的極可能是相對肯薄利多銷的建築商才對，過去私人發展商參建的居屋是有很多好的經驗，希望有關政府歸納得好去運用。

另外，近期很多人討論高爾夫球場的問題，但我想說無論高爾夫球場或者「明日大嶼」也好，其實大家要清楚在計劃推出的當年，行政氛圍的不可能去做到覓地，當時政治和環保否決了幾乎所有的建屋可能性，所有方法包括郊野公園邊陲地帶都可以被荒謬地否決了，在這個情形之下才被迫用「明日大嶼」甚至觸動到高爾夫球場，但如果有關造地問題解決了的話，其實高爾夫球場是否改建我認為已經不重要，甚至「明日大嶼」的規模亦很應該要大幅縮小才對，大家現在應討論的應該是：現在政府的造地進步是否已經可以修改以上兩項計劃才對呢！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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