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財經

買旺過租重臨 後市持續看俏【布少明專欄】

591房屋交易網

更新於 2024年04月17日03:45 • 發布於 2024年04月17日03:45 • 591地產新聞

「撤辣」已經愈一個月,有市場人士指出,物業成交似有回軟跡象,更有人相信旺市只是「曇花一現」,是否如此?筆者相信,樓市購買力未消失,只是更加傾向新盤。以港島地鐵上蓋大型新盤為例,首賣422伙已即日幾近沽清,更有大手客以高達1.53億港元連掃8伙,為4月的樓市打響頭炮。項目已經即時加推應市,相信反應仍然熱烈。

事實上,樓市的信心自「撤辣」以來一直高漲,「美聯信心指數」最新報64.8點,按周升4.7%,連升4星期,並且已經連續3周高於平均值。美聯信心指數乃根據每星期美聯網盤價格變化製作而成,反映的是業主的信心,從而推斷市場的走勢,而平均值可以視為強弱的指標,當指屬樓價好淡分界綫,當信心指數長期處於平均線之上,可以視為樓市明顯轉強的訊號。

縱觀後市,筆者相信,隨著入市信心增加,成交會絡繹不絕,尤其是新盤交投可以看高一線,主要是由於現時供應量多,發展商開價傾向克制,對買家尤其是「新香港人」極具吸引力,相信會持續成為市場焦點。

要判斷後市走勢,有幾個重要的指標。其一是息口。雖然美國聯儲局的口風不斷轉變,時鷹時鴿,但是次季減息的預期始終不變。縱使息口暫時未減,但息口的確已經見頂,對樓市的影響亦已受樓價下跌而抵銷。在息口轉趨穩定之下,相信本港樓市表現亦會愈來愈好。

另一個可以留意的指標是「租買比例」。打從「撤辣」之後,本地住宅買賣明顯活躍,一手及二手物業成交均暢旺,導致租售比率急跌,並跌穿4成的水平。以美聯物業促成的住宅租務及買賣個案作計算,美聯住宅租售比率(即美聯物業促成的住宅租務佔住宅租務及買賣的比率)3月錄約38%,較2月約73%按月大減35個百分點,佔比創自2017年3月後的7年新低。由於租售比率不足4成,意味著樓市傾向買賣,並自2021年11月後逾2年來首次「買多過租」的情況。

值得留意的是,雖然「買多過租」,但不代表租務減少。隨著2月份農曆新年租務傳統淡季過去,3月份租務個案再次回升。綜合美聯分行資料,統計十大屋苑3月於市場的租務個案,合共錄329宗,較2月222宗按月大幅回升約48.2%,並略高於1月份317宗,創半年新高。簡單來說即是「租買同旺」,只是買賣較租務更旺而已。

從以上數據反映,本港樓市已經因為「撤辣」而轉活,勢頭徹底改變,若配合減息及本港經濟轉強等利好因素,相信樓市交投有望持續旺勢。個人預期,4月一手交投有望錄得約3,000至3,500宗水平,而二手市場交投則有望保持活躍,估計有約5,000宗成交。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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