港息短期易升難跌 樓價易跌難升【老樓專欄】

上周政府推第二幅首置地反應冷淡乃意料中事，目前樓價較高峰期累跌兩成，那麼地價起碼要跌四成才算合理，這幅位於荃灣油柑頭首置地，無論交通和配套都差，加上條款限制嚴，發展商有錢不如吼其他平價地算吧。

料高息環境將持續，全球經濟增長因主要經濟體仍處於逐步復甦階段而受壓；國際地緣政治風險及貿易衝突依然存在，加上宏觀經濟波動，料為全球經濟發展前景增添不明朗影響，相信短期內香港仍會面臨巨大挑戰。長實集團主席主席李澤鉅早前也形容，在全球經濟不明朗及息率上升環境下，香港樓市仍然充滿挑戰，但現時市場認為經濟仍待復甦，利息成本偏高，樓價與地皮價格都接近見底，形容較3年前更清晰及值得買入。油塘親海駅低價熱賣後，是否代表樓價跌勢已見底，但老樓認為尚未見底。香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，樓價於過去20個月反覆下跌，並尚未見底 ，待息口向下調，全世界經濟增長，樓價才有機會復甦跡象，雖然短期內未見復甦，但有機會在2至3年後發生。

信置等接力推售日出康城凱柏峰III，正因劈價未見深，仍然存在顧慮，未敢大刀回落，可能首兩期已售出數百伙，同時還未入伙，以免發出發展商同樣看淡的訊息，得不償失，但換來的效果便是新盤未能暢銷，新樓隨時變貨尾盤。據官方數字，市場現樓貨尾錄1.7萬伙，按季回落1,000伙，若然發展商未加快處理此批單位,不排除現樓貨尾有機會回升,甚至追平2006年第三季至2007年第一季1.9萬伙紀錄高位。

現時高息口環境下將繼續影響新按揭成本，短期內市場仍然沒有充足的購買力，部分中小型單位的上車買家或不能通過銀行壓力測試，短期內令樓價受壓，特別是二手樓價。6月份官方樓價指數按月下跌0.5%，5至6月已合共下跌1.5%。高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價轉頭回落。而美國9月份可能仍會加息，預計到明年初加息因素才會淡化，而今年下半年香港按息仍會繼續上升，大大影響上車買家、換樓人士及新造按揭。

既然樓價未見底，早前有報導指8月份以租為主，成為主導，這也是傳統租務季節，不可以代表全部有購買力的業主轉買為租，反而是看見了不少實力派業主見樓價回落先鎖定利潤（或止蝕），然後租用物業看清楚才決定是否重新入市。老樓了解有部份業主先把自住大單位套現，個別北上購房，或因需求自用的面積不大，改選細單位。無論如何，樓市好淡，有人辭官歸故里，也有漏夜上科場，有出有入，這才是自由的市場作息。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。