【租樓自保秘笈】樓價跌不停 康城業主報復式加租 1年死約期滿竟狂加租2成 租客生約期遭迫走 租客可用哪3招自保？
香港樓價雖然跌不停，但大批內地專才湧來香港租樓，令住宅租金過去一年逆市上升逾4%，業主為「賺多啲」，對租客亦變得愈來愈無情。近日有日出康城業主在租客「1年死約期」屆滿前，竟要求在「1年生約期」大幅加租2成至2.8萬元，最終租客在生約期慘遭迫走。類似這位租客的不幸遭遇未來恐陸續有來，因部分鐵路沿線屋苑最近租金單月升幅接近8%，難免令業主「心思思」想提早加租，租樓一族「有排煩」。
故BusinessFocus下文會教讀者自保3招，有助在租樓時自保，減少自己在「生約」突然遭業主大幅加租的風險。但在講述自保方法前，讀者宜先了解為何樓價反覆下跌，租金卻升不停。
一般來說，樓價與租金本應是同步的，因為樓價上升，業主自然也希望提高租金以保障租務回報率，反之亦然。但地產業人士表示，在全球踏入加息周期的末段，在香港、英國等先進國家，樓市都出現「樓價跌、租金升」的異象。理由是樓價在累積相當大的跌幅後，現時看淡樓價的人比率極高。故租樓一族固然不敢買樓，即使是業主，也有不少人賣樓及轉為租樓，因不少人都想等樓價崩潰後才「執平貨」。
這導致過去一年有大量的港人爭奪有限的租盤，致租金持續上升；另一方面，減息未開始，供樓利息負擔沉重及估價不足，令小市民更難買樓上車，樓價遂跌勢難止，故出現樓價與租金「背馳」的怪現象。在香港，刺激租金上的另一個主因，是政府過去18個月已透過不同人才計劃接獲逾30萬份申請，其中6成（約18萬宗）申請已獲批核，有13萬名人才更已抵港。由於大部分初來港的人才均以租樓為主，帶動本港租務需求，進一步推高租金。
所以，香港樓價及租金近年走勢兩極，反映二手樓價表現的中原城市領先指數CCL最新報143.38點，按年下跌14%。但中原租金指數CCI最新卻報117.73點，按年升4.4%，反映租金逆市上揚。事實上，根據中原地產網上放盤資料，現時全港住宅租盤數量不足1.1萬個，按年大跌逾2成，反映租盤極搶手。其中以月租2萬元以下的上車租盤為主，佔大概57%；而月租1萬元內的超平租盤只餘3%，近乎在市場絕跡。
Photo from 美聯物業
美聯數據亦顯示，5月份部分交通方便的鐵路沿線屋苑呎租升幅驚人。在70多間鐵路沿線屋苑之中，港鐵黃埔站的黃埔花園5月份的租金按月上升約7.9%至每呎38.1元，升幅仍全港之冠；租金升幅排第2的是大埔墟站新達廣場，租金按月上升7.3%至每呎36.8元；將軍澳寶琳站新都城及港島堅尼地城站泓都的租金則按月上升5.8%，升幅並列全港第3。
疑因租盤供不應求，中原地產透露，有業主在死約期滿後大幅加租。其中將軍澳日出康城LP10，有租客原於2022年底以2.35萬元租住一個3房海景單位，但最近「1年死約期」屆滿前，業主突然提出要在生約期立即大幅加租近2成至逾2.8萬元，情況甚為罕見。
該租客無奈之餘，最終選擇在住滿1年（死約期滿）後搬走。令人意外的是，該單位業主近日已找到新租客，該新租客並願意以更貴的2.9萬元租住該單位，這比舊租約貴了5500元或23.4%。故貪心業主於生約期加租，不單沒有「報應」，反而未來一年租金收入可大增6.6萬元。
事實上，鐵路盤租金開始逆市創新高，其中位於黃竹坑的豪宅即「港島南岸」的晉環，市場消息指第1A座高層F室，實用面積1,218方呎，屬4房雙套間隔，最新以8.2萬元租出，租金料打破港島南岸紀錄，呎租67.3元。業主2021年以5120萬元一手購入單位，租金回報率約1.9厘。該屋苑同座中層相同面積F室單位，去年成交的月租僅為5.5萬元，意味事隔僅一年，同類單位租金狂漲近5成。
那麼讀者現時若想租樓時盡量自保，減低「生約」遭業主突然加租的機會，應怎樣做？綜合地產界人士的說，租客可以考慮採用3招自保：
【第一招：提出訂立2年死約】
租客透過代理租樓時，若打算在有關單位長住，其實可提出以「2年死約」代替租務市場常見「1年生約、一年死約」條款。所謂2年死約，意思是無論是業主或租客，在2年內都不能中途取消租約，否則便要向另一方作出賠償（合約餘下月份的租金）。故若訂立了2年死約，2年內業主不得加租，租客2年內也不得遷走。不過問題是業主未必輕易接受這條件，而且也可能會因此要求提高租金水平，故租客要仔細考慮，是否值得提出2年死約這條款。
【第二招：要求中止租約需要至少2個月通知】
現時住宅租約若要中止「生約」，一般只需1個月通知期，問題是對租客而言，1個月一般並不足以找到及租用新的單位並及時遷走。故租客訂立租約時，可考慮提出「2個月通知期」，這樣其實可保障業主及租客雙方。而即使日後業主在生約期加租，租客也有較充足時間尋找另一個租金合理的單位以便遷走。
【第三招：在較多租盤的大屋苑租屋 以便討價還價】
租金的水平與租盤供求關係有關。故若不想被業主動輒在生約期加租，其實最好的方法是租用一些租盤供應充足的大屋苑。因為若租盤充裕，業主便不敢輕言在生約期加租，因為業主也會擔心日後找不到新租客肯付貴租。而且若屋苑租盤多，租金有望會較便宜，租客也較容易與業主討價還價。最後，大屋苑通常有較佳的會所，租客可有較好的享受。
地產代理數據顯示，現時全港租盤最數量最多的屋苑主要集中新界區，第1位是沙田第一城（184個租盤），第2位是元朗YOHO TOWN（166個租盤），之後是元朗尚悅及最近入伙的屯門NOVO LAND。若覺得有關屋苑的地理位置適合自己，讀者可考慮在這些屋苑「尋寶」，即尋找租金最抵的住宅以便入住。
Text by BusinessFocus Editorial
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