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財經

壓低補價 爭取回升周期豐厚利潤【老樓專欄】

591房屋交易網

更新於 2024年01月18日03:45 • 發布於 2024年01月18日03:45 • 591地產新聞

去年樓市持續下行,令發展商補地價意慾下降。根據地政總署數字,累計2023年全年,補地價金額僅涉約197.61億元,較2022年全年約414.8億元,按年跌約52%,並創2020年後、3年新低。值得留意的是,2021及2022年連續兩年補地價金額均突破400億元,當中2021年所錄的448.98億元更屬有紀錄以來的歷史高位,而2022年所錄的金額則屬歷年次高水平。

早前連環流標之謎,有傳言發展商合謀不投地,一說土地價格乃成本之母,佔去發展一半或以上,碰上市道低迷,發展物業基無利潤可言,故此在控制土地成本上乃最關鍵,若果高價投地等於自殺、市價投地乃慢性自殺、低價投地萬全之策。老樓也認為,樓價高企時,高地價乃無可厚非,單靠鐵路地和重建地不足以有更大利潤,何況港鐵和市建局分薄賣樓利潤,這年代沒有發展商做高成本、低利潤的生意,年前更有發展商認為代理商亦不斷蠶食賣樓利潤,曾不代由代理改由自組銷售隊以保障利潤、甚至削減佣金等構想,也代表了發展地皮厚利不再,找緊時機把利潤回收底下。

香港去年前公開招標僅賣出三份之一的土地,流標率創新高。業界指融資和建設成本上升,阻礙房地產開發商拿地意願,加上開發商不確定5年後住宅價格是否上漲到足以獲利的狀態,令房企躊躇不前。土拍市場低迷打擊港府財政收入。截至今年3月的會計年度,香港售地收入預算僅121億元,僅約港府目標的14%。比起2017會計年度,香港售地收入達到1,650億港元峰值,不可同日而語。

既然不高價投地,收購舊樓成本也不低,故在增加土地資源上唯一途徑便從農地入手,傳統四大發展商中,以恒地現時持有新界農地最多,達約4,500萬平方呎,亦是全港最多農地儲備的發展商,數量幾乎是新地及新世界持有的農地總和,新地農地儲備有約3,200萬平方呎,而新世界則有約1637萬平方呎。至於與長實持有約1,000萬平方呎農地相比,恒地數量更是其數倍,換而之,恒地未來最能受惠擴展標準化補地價政策適用範圍,至新發展區以外新界農地。

日前便傳出銳意發展的北部都會區,古洞北/粉嶺北原址換地,地政總署近日向6幅申請換地的發展商,發出補地價建議,每呎補地價約2,600元,涉及總金額約130多億元。古洞北/粉嶺北原址換地目前有7宗申請進入商討補地階段,其中6宗由於發展商認為地政總署所定的標準金額補地價屬於偏高,故沒有採用相關措施,反而沿用傳統方式進行補地價。有報道指,地政總署新近批出上述6幅地皮最新補地價數字,每呎樓面補地價約2,600元,較古洞北及粉嶺北的標準金額補地價水平分別每呎3,716元及3,484元,分別低約30%及25%。看來發展商不積極投地之後,將精力集中精力壓低補地價身上,以求低成本補價,爭取樓市周期回升可帶來更豐厚的利潤,那便看政府的底線了。

撰文:資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出首本買樓入門書,目前為自由創作人,中港兩邊走。

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