掌握重整的時機【汪敦敬專欄】

政府及時「撤辣」，十分精明，市場成交立刻倍增，更加重要就是市面上的歡樂氣氛亦增加了不少，不是因為人人買樓，而是普遍市民都會對經濟甚至社會氣氛感到迷惘，政府撤辣是一個表態，令不少迷惘消失，香港終於進一步走出低谷了！

當然未來仍然有很多考驗，政府甚至多次提醒樓市辣招並未廢除，隨時可以復用，本人亦同意政府這個表態，因為自由經濟的確是有任性的時候，「出招」往往是一個修正的需要，但是筆者認為必須要吸收過去推出樓市辣招十多年的經驗，應該要趁這撤招的時段為未來樓市以及「樓市辣招」等管制措施作修正甚至重新定位、在設計上做好準備。

筆者認為良好的樓市應該是高流通性的，市場高流通有很多好處，除了對經濟好之外，更加重要就是分配財富可以更加均勻。高流通的市場發揮得好，是可以令到市場自我調節的，所以辣招重出不可以再減低高流通量，而管制措施是應該針對弱勢社群令到他們多些優先權去參與市場。

吸收過去的經驗，辣招減少流通量的成效的確是成功化解到環球的量化貨幣，當然亦能克制到炒家的，但是對遏止樓價上升，不單只沒有成效，甚至乎減低流通量是令樓價更易拾級而上的，因為辣招令到入市成本增加，阻止買家入市亦阻止用家去換貨，市場上的二手放盤量最嚴重的時候曾經比出辣招前減少了6成以上的，於是沒有減少的剛需就只有由最高購買力的人去買到，這就是過去十年發生的事。

筆者相信未來政府要再出手調節市場，不需要如以前般針對量化貨幣，所以我們是可以確保高流通量，當然樓市還有很多重要的因素，例如一定要「保證」年輕人可以有置業的機會，所以筆者提倡重新推出置業資助貸款計劃，這種保證是當下特別需要的，因為現在很多年輕人幸福地讀到大學，亦有幸福的煩惱就是「Grant Loan」，年輕人雖然幸福，但是他們亦有比我們輩更大的時代考驗，就是要面對黑白難分的言論，在這個情形之下，筆者更加覺得在制度上要給予一個置業上的「保證」予年輕人，令年輕人面對言論的時候不容易質疑政府是不照顧他們。

筆者想指出年輕人置業的資助貸款計劃自2004年取消了後，在過去那麼多年都是沒有補充到的，曾經有政府高官認為9成按揭保險計劃是可以代替，但是十多年下來，大家可以看到絕對不可以取代，那既然大家都知道現實，置業資助貸款是以前有而現在無的，加上9成按揭保險計劃是絕對不能夠完全幫到年輕人的，基於以上兩點，

筆者認為政府未來在資助房屋的設計上一定要好好照顧年輕人，何況在撤辣之後，放盤量亦是有大幅增加，雖然增加不及成交，但是當下市場是十多年來最有條件做到置業資助貸款的，機不可失，筆者認為政府要趁機修補這個重要虛位！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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