「樓市辣招」以外的市場重點【汪敦敬專欄】

執筆當日正好是財政司司長陳茂波公佈2024-25年度《財政預算案》的前夕，不少人都期待政府在樓市方面會全面撤辣，筆者可以趁這個空檔討論一下「樓市辣招」以外的重要課題。

首先作為市民，筆者是不希望高官去評論樓價的高低，因為價格應該由市場決定，政策的工作的確是分配社會的利益，但政策亦不是決定樓價的高低水平的，官員對樓價的表態極可能令群眾去等待或期望樓價再進一步下跌，除非香港引入「官價」或者「價格局」等機制去決定價格，要不然這樣做是危險的，會令到市場失去了活力，亦會令到一些人的財產受到官員的表態所影響，而不是由市場給予一個升值的答案。何況，香港政府正是高樓價背後的最大業主，高官覺得現在樓價過高，會否又覺得地價也太高呢？

另外一個值得深思的課題就是成本問題，我們見到居屋的建築成本大概是三千元一呎，但私樓市場因有很多樓花是具備豪宅般的會所和裝潢的關係，建築成本可以去到六千元至八千元一呎，如果我們想樓價便宜一點的話，政府除了可以減地價之外，另一方面就應該提倡較平實的低成本製作，由政府做牽頭以較低地價推地再配合興建多一些實而不華的住宅，少一點豪裝的樓宇，給予市民一個較便宜的價格選擇，不過公眾接不接受實而不華的樓房是仍成疑問的，因為過去二十年群眾告訴我們，消費群尤其是年輕人是喜歡相對華麗縱使未必很實用的豪宅式裝潢。

當然，面對市場新的改革時，市民的成熟程度是很重要的，有一方面筆者認為香港和內地都要作出修正的，就是市民是慣常傾向想買全新物業，而失去了1997年前二手市場為主、一手市場為副的局面，其實主副並不重要，我們應該要追求一個高轉流率和緊密的換樓鏈，一二手皆平衡暢順發展會令到社會的利益可以更準確去作分配，如果能做到這樣，那社會就會有一個更好的均富分配了，筆者認為以上的都應該是辣招以外，但大家需要留意的樓市要點。

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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