放寬按揭滿月 轉按潮初現【曹德明專欄】

金管局於上月宣佈放寬多項按揭逆周期監管措施，當中最受外界關注的為調整自住物業的銀行按揭成數上限，樓價1,500萬元或以下的住宅物業最高可承造7成按揭，樓價1,500萬元以上至3,000萬元的住宅物業最高可承造6成按揭。措施推出已滿一個月，成效到底如果？

根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，有關措施推出後的首1個月，透過經絡按揭轉介申請按揭的客戶當中，涉及新造按揭的佔比，比放寬措施前1個月下跌近兩成（18%）。樓按市場仍然疲弱，放寬逆周期措施暫未見即時效果，隨著經濟逐步復甦，料新措施對樓市幫助的威力將慢慢顯現出來。另外，選用按揭保險的比例有回落跡象，放寬措施後新造按揭客戶選用按揭保險的佔比比放寬措施前下跌約半成（4%），銀行可承造的按揭成數上限進一步放寬，使更多客戶不需透過申請按揭保險亦能承造最高七成按揭，省卻更多保費開支。

反觀，涉及轉按申請的宗數及佔比則有顯著上升。放寬措施後首1個月，經絡客戶申請轉按的宗數比放寬措施前1個月大增五成（50%）。另外，透過經絡客戶申請按揭的客戶當中，涉及轉按的佔比逾比放寬措施前1個月的28%增加逾一成半（16%）。以樓價劃分，新措施推出後首1個月，轉按申請的個案中，樓價1,000萬元或以下物業的宗數增加逾四成半（47%），樓價介乎1,000萬元以上至1,500萬元物業的宗數增加逾三成（33%），樓價1,500萬元以上物業的宗數則下跌逾一成（13%）。

轉按申請大幅增加，相信因銀行可承造的按揭成數上限放寬至最高七成，使選用發展商按揭的業主可即時轉按至一般銀行，避免「蜜月期」過後捱貴息。根據金管局住宅按揭統計調查顯示，上半年轉按貸款額及宗數為357.27億元及8,342宗，比去年同期分別大跌239.35億元（40%）及4,994宗（37%），放寬按揭措施推出後，可協助選用發展商按揭的中高價物業買家即時轉按至一般銀行，在轉按誘因增加下，筆者料下半年轉按數字將止跌回升，全年跌幅有望收窄至約兩成半。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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