龍年有樓市小陽春嗎？【汪敦敬專欄】

樓市在新年前還寒乍暖，其實樓價是溫水煮蛙地回穩中，很多人問筆者進入龍年樓市還有小陽春嗎？樓市的確是過了最困難的時候，為何還需要做救市措施？筆者認為近年樓市運作並不健康，雖有個別板塊止跌，整體市道的處境卻仍處於懸崖邊緣，非常虛弱，即是說如果不好好掌握時機去重整樓市作結構性改變，樓市長遠仍會病態運作，長期令人失信心的市場「醫返都嘥藥費！」

我們要防止樓市運作失當而繼續「內傷」！對！說「撤辣」並不夠準確，給人保護既得利益者的訊息，其實從來筆者對樓市辣招的意見都是要不斷就環境去優化前進！令市場運作得更好！社會財富分配得更平均！近年樓價下跌及成交減少，現在的樓市其實是不能夠有效為社會作財富轉移！樓價便宜卻沒有人敢買，這樣的樓市又有什麼意義？近年二手樓市轉流率低，過分依賴一手供應！其實二手可售單位包括私樓和居屋大概有過百萬個，一、二手市場共旺才令財富平均分配，否則大部分財富都是去了發展商那處！

另外，我們應該為年輕人重啟置業的保證，例如重啟「置業資助貸款計劃」，來去除年輕人和社會的鴻溝這個深層次矛盾，當下香港在最多存款之下竟出現樓價下跌，其中原因是定期存款息口長期高企吸收了大量的資金，這兩年增加的定期存款有約4萬億港元，這些都是傳統市場上的資金，4萬億港元其實是等於全港住宅按揭總和的兩倍，即是說海量的市場投資難免被吸引了去做定期存款，但是大家都要明白定期高息是一種金融扭曲的現象，定期息口已經由最高的5.5厘左右輾轉下跌到近期有出現3.8厘(以3個月存款期為例)的情況，而最新的細單位收租回報率3.3厘創了11年的高位，與定期3.8厘相差不遠了，相信未來定期存款投資客將會流出不少回到傳統市場上。

近年樓市雖然是被政治和悲情所主導，而市場走勢並沒有追隨市場因素去運行，但市場的萬有引力最後都會將偏離軌道的市場重回到市場因素上！現在的樓市雖然很虛弱，但是發展階段和模式已由「跌價後」變為「升價前」！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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