樓市「減辣」料釋放多達23萬剛需 第4季料「價穩量升」

全城期待的《施政報告》終於在日前公布，市場關注的重點，自不然放在樓股市場，以及「搶人才搶企業」等政策之上，並在市場掀起廣泛討論。今次《施政報告》順應民意，正式落實多項減辣措施，包括將買家印花稅(BSD)及新住宅印花稅(DSD)同時減半，由15%減半至7.5%；外來人才置業印花稅「先免後徵」，以及市場有意外驚喜的將額外印花稅(SSD)禁售期由3年縮短至2年，以下將探討一下各項調整對樓市的影響。

首先，在今次樓市減辣中，外地買家辣稅由30%減至15%(BSD 7.5%+DSD 7.5%)，而當中合資格專才來港置業的辣稅又改為「先免後徵」，相信可吸引現於香港工作而又未成為香港永久居民的人才入市。

數據顯示，以2017年至2023年(截至9月)的近7年間計算，透過7項入境政策或計劃，包括「高端人才通行證」計劃、「輸入內地人才」計劃、「優秀人才入境」計劃等獲批來港的人數，合共多達39.7萬人，意味著上述人士成為潛在置業需求，若當中有2成考慮入市，潛在置業剛需已約8萬。

另外，今次減辣，DSD同樣減至7.5%，料有助刺激自用及投資需求。以2021年人口普查資料顯示，50歲以上的供滿樓業主達51.7萬人，假若當中約3成業主考慮多購置一個單位，未計投資需要，潛在置業剛性需求已達15萬，連同上述合資格專才潛在需求約8萬人，即合共潛在置業剛需近23萬人，對樓市的助力絕對不容忽視。

最後，SSD禁售期縮短至2年，在目前經濟尚未完全復常下，相信有助急需資金的人士賣樓週轉，助釋放二手供應。由於目前息口仍然高企，相信短期上升的需求足可被增加的新盤及二手供應填補，再配合居屋延長擔保期，由30年延長至50年，料有助增加入市需求並盤活換樓鏈，對樓市起穩定的作用。

減辣為市場釋出利好因素。首先交投方面，根據統計，《施政報告》公布當日共錄得約20宗一手成交，較公布前一天明顯增加；至於二手市場供應未見即時增加，正在放盤的業主亦未有「反價」，惟值得一提的是，業主議價空間有所收窄，較報告公布前明顯更具持貨信心。

另一邊廂，減辣亦激起發展商推盤意欲，最近多個新盤同時加快推售步伐，短期內有已有多個新盤排隊出擊，勢掀起新盤「大戰」。

個人預期，減辣有助為樓市帶來一個新氣象，在發展商推盤步伐加快下，11月或錄得約1,500宗一手成交；至於第4季一手成交有望按季急升逾4成至3,000宗；期內二手交投則按季增加逾2成至8,300宗。樓價方面，估計樓價大有可能止跌回穩，出現「價穩量升」的情況。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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