遇到「釘契」物業要留神【張顥曦專欄】

上月一場「五百年一遇」的黑色暴雨引出了私人物業僭建風波，地政總署已向相關物業發出清拆令和通知，並且將清拆令送達土地註冊處在業權註冊紀錄登記，俗稱「釘契」。

「釘契」泛指因業主或物業觸犯法律，以致在土地註冊處進行紀錄，當公眾查冊的時候，均會顯示出來。除了物業出現僭建問題，如物業涉及其他待處理的法律糾紛或訴訟，如賣方拖欠債務或發生業權紛爭等，債權人、地政署及屋宇署均可透過上述原因向土地註冊處申請將物業釘契。

釘契物業問題多多，一般人都會避之則吉，然而越難處理的釘契物業，售價便會越低，因此亦都吸引到某些投資客入手。雖然釘契物業的售價誘人，但買家亦要承受隱藏風險。首先，物業所涉及的問題及法律責任會轉嫁至新買家的名下，變相新買家日後將要面對政府、財務機構或債權人等纏繞。若買家購入釘契物業後，仍未能履行業主的責任盡快處理被釘契的原因，相關機構可透過民事訴訟入稟法院，要求沒收物業拍賣償還債務，最終買家或會失去物業的擁有權。

此外，釘契物業買家申請按揭方面亦會十分困難。銀行一般會視乎物業被釘契的原因以及嚴重性而決定是否批出按揭，假若物業只涉及較簡單的僭建問題，並且能於短期內解決，銀行或會要求買家先簽承諾書，確認將會於期限內完成，便會批出按揭。假若物業涉及嚴重問題如大型僭建或繁複的法律糾紛等，銀行或因應相關風險，調低按揭成數甚至拒批按揭。

涉及釘契物業的處理複雜且風險高，如有意購入釘契物業，入市前應先了解箇中風險，同時亦要有充足的資金預算，以防銀行審批按揭時出現問題，如申請按揭遇上任何難題，亦可向大型專業按揭轉介公司求助，配對至合適的銀行。想避免購入釘契物業，則可透過物業查冊方式，或向地產代理了解清楚物業是否被釘契，避免誤墮法網，大失預算。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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