未來城市：社會地產實驗 助劏房戶安居 資金、良心租盤成可持續難題
【明報專訊】阿國（賴建國）已當社工、關注劏房議題廿多年。最近讀到政府擬在「簡樸房」立法後，經社工隊協助需搬遷的劏房戶，在私人市場尋找居所，他坦言好頭痕——社工專業非地產，若無牌為買家、租客或業主提供地產代理服務，更屬違法。前年，他和社工陳穎彤順應社工參與房屋事務的需要，開設「侖居社會地產」（下稱：侖居），由持牌職員替劏房戶等基層配對良心業主；兩年過後，侖居社會地產團隊、相熟租客和業主，與香港地產代理商總會均認為模式有效。要長久運作，資金與良心租盤供不應求，是兩大難題。
預「簡樸房」立法後 1社工服務330搬遷戶
先看看數字。政府估算全港有22萬劏房住戶，其中6萬6千人，將受劏房改建以符合簡樸房標準影響，需要搬遷。
那香港有多少個專責處理劏房事務的社工？政府目前透過公開招標，委託非政府機構設立了6支區域服務隊，協助推廣實施劏房租務管制《業主與租客（綜合）條例》。據現任侖居董事會主席、聖方濟各大學高級講師的阿國了解，上述服務隊每隊社工有約3人，換算下來，即只有約18名社工專責處理劏房事務。
預想每名專責社工處理3667個劏房住戶搬遷的服務比例好可怕。阿國補充：如加上受社署資助的13間非政府機構營辦的社區中心，工作內容較多牽涉劏房事務的社工，有足夠能力協助劏房戶就「簡樸房」立法後搬遷的社工，可能有約200人。只是即便如此，服務比例仍達1：330。
阿國說，其實前線社工中，曾接觸甚至協助劏房住戶的人不少，但愛莫能助的情况甚多。社工遇到劏房街坊搬遷或被逼遷時，「可以做的不是很多，最多就是知道哪裏、哪個人有屋，去到這個位置（做聯絡工作）就已經做到盡，再做就涉及法律灰色地帶，譬如你帶街坊上去看盤，跟他去見業主，就踩界，涉及租賃生意了」。為避免犯法，社工通常會向街坊介紹坊間持牌地產公司；對方隨後的服務是否妥當，則難跟進。
若政府今年順利為「簡樸房」標準立法，阿國預料不少業主會「睇定啲先」和「博一下」，覺得政府的執法力度未必夠強，即使單位不合規格，也能僥倖繼續租出；實施租務管制數年來，政府亦只處理了約4萬份劏房業主必須遞交的租賃通知書，只佔劏房單位總數不足四成。
但若執法力度夠強，業主索性退場不做，初期亦可能有大批租戶要搬走。房屋局長何永賢日前表示，擬規定若業主在「簡樸房」登記寬限期結束前半年（2029年9月1日），單位未獲認證，將不能簽新約，還要向租戶賠償3個月租金或相等於餘下租期的總租金。阿國擔心，「作為一個租客怎樣追呢？如果這不涉及刑事而是民事，很難要租客花自己時間追討」。
前線社工幫助劏房戶處理住屋難題，關鍵始終是配對適合的租盤。「未上到公屋，或者簡約公屋、過渡性房屋又沒有份的時候，其實街坊要靠外面的私人市場。那社工可以怎麽幫助街坊找到更合理的私人租盤呢？（本質為非牟利的）社會地產就扮演到這個角色。」阿國說。
解釋法例、推標準租約 保障租戶、業主
「侖居社會地產」是非牟利機構「侖居社會房屋平台」（下稱：平台）旗下的地產公司，前者持有地產代理牌照，聘僱社工和地產經紀，一同為基層租戶配對適合租盤，又為良心業主代管單位，及提供後續支援或轉介。團隊視社會地產業務為倡議行動，希望政府或非牟利機構參考，阿國認為這樣或更能符合政府所期望，賦予社工協助劏房戶搬遷的角色。
平台總監李裕茂表示，許多劏房戶不熟悉劏房相關法例，例如租務管制為續租租金增幅封頂、賦予租客優先續租權，以及禁止濫收水、電費。劏房戶另受經濟條件所限，住屋選項不多，遇上不妥當的租賃方案，大多逆來順受。曾任職社區發展社工多年的聖方濟各大學助理教授王潤泉稱，不少業主對放租給從事散工的基層租戶猶豫，不時需要社工從中磨合。
社工要解決這些難題，自身要學會地產知識，否則難有「牙力」交涉。侖居計劃工作員兼曾在坊間地產公司執業的地產經紀Louis笑指，了解劏房相關法例的社工為少數，很多致電侖居的社工，只告訴他街坊需要搬屋，希望他幫忙，惟對具體要怎麼幫毫無頭緒。
阿國曾與平台成員陳穎彤一起報名考地產牌，後者成功考取牌照，阿國嘗試數次均失敗，「唉！我覺得是因為我們沒有實戰經驗，就差少少合格，我已經暫時放棄了」。可見社工掌握地產知識需耐心。阿國安慰指讀過地產課程，至少能豐富社工地產知識，如知道怎麼就租盤查冊，保障個案權益。
團隊實踐兩年間，收到超過300次查詢，範疇包括租賃法例、單位維修和被業主趕走等事宜，最近則多人問及「簡樸房」標準。解答的過程中，團隊解釋法例，增加基層談判能力。有業主透過媒體訪問得知侖居，逐提供租盤作代租代管，團隊則從中推廣標準租約，保障租戶和業主兩方面。
這群社工和地產經紀的理想很豐滿，成果也不差：兩年間接觸超過400個基層租戶，帶租戶看盤超過80次，成功配對31名租戶與業主——其數量不算少，據Louis了解，一般經紀每月大概促成租盤交易約2宗。只不過，他們要面對資金難題的現實：侖居先後獲擇善基金會、樂施會和社創基金資助，資助期將屆滿，仍未能自負盈虧。
創造條件 鼓勵良心業主
如果說他們做蝕本生意以來，能給社福界帶來正面信息，那發現「良心業主」的存在必佔一項。香港地產代理商總會主席潘達恒認為，良心好難定義，能提供合法、合理租盤的業主，符合最基本良心標準。阿國對良心的要求高一點點，覺得若願意以低於市價的租金，把單位租給基層街坊，會是良心業主，「即是他不會拿盡所有的利益」。
為什麼會有業主不拿盡所有的利益？阿國分析道，自從近年不同機構發起社會房屋運動，如過渡性社會房屋計劃後，他看到原來香港人不完全是利益掛帥，「即是有的業主覺得夠用就算了，不需要牟取暴利」。知道良心業主存在後，下一步是將他們與基層連結。「可能我想做良心業主，但如果地產代理不是很良心的話，那我的良心可能就沒有了。」
「譬如我可能不用租5000元的，4000都OK，但地產代理薪酬一般跟佣金和租金掛鈎，那當然會告訴業主：先生你應該租5000，有個動機抬高價錢。」阿國續指。Louis補充，會不會抬高價錢視乎個人，「起碼不會壓低個價」。侖居職員的薪酬固定，向租客和業主收取的佣金（成交租金的一半）僅作維持業務和支援街坊；正領取在職家庭津貼的人士有三分之一佣金優惠，綜援人士免佣。
當然，除了業主的善意，社會地產的服務會為業主帶來其他動機，以低價放租。首先，社會地產中的社工與基層租戶建立較深厚關係，知道租戶情况及需要，業主交由社會地產配對租客，或能較安心，免卻額外與租客交涉甚至糾紛的成本。此外，當業主知道社會地產職員非為牟利，顧忌將大減，信任服務穩妥，目的是讓有需要的人有地方住。在侖居放租的黃大仙業主李小姐說，如果政府能在大廈維修費用和差餉方面，為良心業主提供相應補貼和減免，將鼓勵更多業主加入行列。
侖居的良心租盤仍供不應求。潘達恒指香港的住房已市場化多年，難期待多數業主低於市價出租單位，但認同社會地產較細緻的服務是吸引業主原因。他認為業界有共同社會責任促成合法和安全的交易、杜絕不道德行為，和確保市場透明和公平。目前香港地產代理商總會正普及「簡樸房」政策資訊，希望政府降低標準，以免大批劏房業主退場，劏房租金升。
多國社會地產計劃由政府發起、補貼
若同行職盡責，潘覺得或許不必有「社會」和「普通」地產之分。Louis提及，遇過坊間地產代理專門為難民找合適租盤，也有經紀願意少收佣金，為綜援家庭服務。不過，大多地產公司仍要「跑數」，難做到後續支援租戶，和轉介社會資源的工作。
阿國說，歐洲眾多案例顯示，許多國家的社會地產計劃由政府補貼甚至發起，侖居只靠小規模基金資助，資金不足，原是可預期的事。他表示「簡樸房」制度，更突顯非完全公營，亦非完全私營地產服務的重要性，但香港需要更多銜接社會地產的條件。以侖居為例，有心人士可捐款支持，卻不能用信託基金的方式注資，收取少量回報，減低有心人撥款的誘因。據他了解，政府正在觀望，「要看看我們做成點先」。
以社會地產方式處理劏房問題，還要面對社福界資源緊絀。即使有機構願意參照侖居的做法，成立旗下地產公司，申領地產代理牌照，社工職員目前或已要處理大量工作，若無新添人力，亦難兼顧學習地產知識，乃至中介房屋之事。
【社會地產篇】
文˙ 梁景鴻
{ 圖 } 廖凱霖、梁景鴻、資料圖片
{ 美術 } 張欲琪
{ 編輯 } 梁曉菲