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財經

最優惠利率與按揭市場息息相關【曹德明專欄】

591房屋交易網

更新於 2023年05月23日02:45 • 發布於 2023年05月23日02:45 • 591地產新聞

最優惠利率Prime Rate(簡稱P)是計算不同類型貸款的參考基準之一,現時較常見的是銀行提供樓宇按揭時,會以「P-某個百分比」計算按揭息率,亦俗稱P按。

根據滙豐銀行資料顯示,該行最優惠利率P始於1971年5月,當時的P為8厘。80年代初地緣政治問題為本港帶來不確定性,加上1981年股災爆發,市民對港元失去信心,並紛紛拋售港元換取美元,P一直攀升,1981年10月更升至20厘創該行有紀錄的新高,當時置業人士只可選用P按並以「P+某個百分比」計算,即實際按息高達20多厘,可見當時供樓負擔極為沉重。到了1983年香港實行聯繫匯率制度,港元跟美元掛鈎以穩定港元匯率,香港息口開始跟隨美國走動,其後當美國加息或減息,亦會影響香港銀行對P的調整。如在2004年至2006年的加息周期,美國累計加息17次達4.25厘,當時香港亦跟隨多番加P,累計加息3厘。

雖然P與美國聯邦利率相扣,但銀行最終是否跟隨亦要視乎其資金成本以及商業策略等因素,即使2015年至2018年美國加息周期合計加息9次,本港銀行亦只於2018年9月加P一次。另外,利率自由化後加強競爭、各銀行的P並不是劃一的利率,雖然四大銀行具市場息率指標作用,但每間銀行的存款基礎各有不同,在2004年至2006年的加息周期,各銀行的加息以及減息幅度不一,本月初亦有一間中小型銀行的加息幅度比其他銀行多。現時市面上演化出4個P,現時分別為5.75厘、6厘、5.875厘及6.125厘,置業人士計算按揭息率時要了解採用銀行的P屬多少。

過去十多年美國大量印鈔使資金氾濫,港P一直處於5厘左右的水平,使P按實際息率亦較為平穩。然而去年美國連番大幅度加息,使本港銀行亦跟隨加息步伐,到了本月初港美息差再次擴寬,套息交易使銀行體系結餘進一步下降至500億元以下水平,折息亦一直抽升,銀行在資金壓力上升的情況下再度上調P。相信未來P仍有上升壓力,不只選用P按的買家要留意供樓開支或將有所增加,以拆息(HIBOR)作基礎的「H按計劃」(H按)設有與P按類近的封頂息率,當P再次上調,會同時會影響到選用兩款按揭計劃的供樓利息開支。

撰文:經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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