新按保成效顯著 可擴大至樓花物業【曹德明專欄】

財政司司長陳茂波日前於立法會財經事務委員會，表示會因應樓按市況及在可行情況下，或考慮再次放寬首置人士的按揭成數比例。司長雖未有進一步說明當中細節，但消息一出後已即引起市場關注及討論，業界亦普遍持正面的態度。

事實上，自2019年10月「林鄭plan」及2022年2月「波叔plan」推出後，首置人士申請按揭保險的樓價上限逐步放寬，按揭保險計劃的個案及比例亦一直攀升，更曾創下紀錄新高。根據金管局及香港按揭證券有限公司資料顯示，今年4月新取用按揭貸款個案中，涉及按揭保險計劃的佔比逾3成半，創該行有紀錄新高，反映市場對該兩項樓按措施反應正面，可見措施能有效幫助首置人士以較低首期上車，輕鬆置業。

雖然以上兩項新按保措施的成效顯著，但措施只適用於現樓，並不適用於樓花，現時透過按揭保險購買樓花物業，樓價400萬元或以下物業最高可承造九成按揭；樓價600萬元或以下物業最高可承造八成按揭。樓花的樓價上限較現樓低，只要樓花的樓價超過600萬元便不能即時透過按保承造高成數按揭，因此愈來愈多新盤買家透過建築期付款方法並使用高成數按揭入市。

透過經絡按揭轉介研究部對近年多個熱賣新盤作出統計，顯示近八成買家均採用建期付款，使樓花按揭市場走勢持續偏弱。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，今年首5個月樓花按揭宗數為556宗，對比去年同期的2,606宗大減近八成（2,050宗），創近17年的首5個月新低。

筆者認為政府可因應時機，逐步放寬首置人士購買樓花按保的樓價上限，最高九成按揭貸款由樓價上限400萬元放寬至800萬元；而最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元放寬至1,000萬元。現時樓價800萬元的樓花單位只能承做六成按揭，若果政府能放寬按揭成數上限至九成，可減少240萬元（75%）的首期開支；樓價1,000萬元的樓花單位只能承做五成按揭，若果能放寬按揭成數上限至八成，即可減少300萬元（60%）的首期開支。

另外，此舉亦可讓樓花買家即時上會，避免當物業在落成時，遇上估值不足而需要抬錢上會等風險。若果政府能有序地放寬首置人士樓花按保成數上限，相信能帶動樓花市場回穩，對樓按市場有正面支持作用，當然以政府最終決定作依歸。

撰文：經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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