美聯儲明年減息在望 全年樓價有望止跌回升約5%【布少明專欄】

日前美國聯儲局公布最新一次議息結果，息率依舊是維持不變，符合市場預期，是連續第3個月未有加息。然而，今次美聯儲會後的言論令市場驚喜，皆因該局明確表明，「息口已接近見頂水平」，而且與會官員們已開始討論「放寬貨幣政策的時間點」，所有跡象均揭示明年減息在望，市場最新普遍預期明年將減息0.5厘至1厘。

眾所周知，息口走勢一向是最左右樓市與樓價的因素之一，今次聯儲局「放鴿」的取態，勢大大利好樓市表現，甚至整體投資氛圍。事實上，即使未計及今次聯儲局減息在即的因素，利好本港樓市的因素亦正陸續湧現。

首先，在樓價拾級而下之際，租金卻逆市持續攀升。美聯「租金走勢圖」11月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.85元，按月微升約0.2%，呎租進一步升至46個月新高。在租金愈升愈有下，租金回報率亦同步向上，有助吸引投資者入市，支持樓市表現。

此外，政府致力「搶人才」充實本港人才庫的計劃獲得空前成功。根據政府日前最新公布的數據，截至11月底各輸入人才計劃共接逾20萬宗申請，是去年申請數目的近4倍，當中逾8.1萬人已到港，反映不同人才計劃對引入人才的吸引力。假設當中有1至2成人考慮入市，購買力已屬非同小可；加上政府進一步擴大8間資助大學取錄非本地學士學位生限額的規模，配合「先免後徵」等樓市減辣的新政策，將為樓市帶來長遠住屋的租買需求。

值得留意的是，最近一手市場大旺，天水圍大型新盤紅盤熱銷，令購買力持續傾向一手物業之餘，預期亦會刺激整體一、二手樓市交投氣氛。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，12月首13日一手成交量已錄約770宗，已較11月全月546宗高出逾4成，並已率先創4個月新高，估計全月將再次突破千宗水平。

整體而言，從近期新盤熱賣，以及二手劈價筍盤往往速獲承接的現象可見，現階段樓市購買力仍然高漲，只是近期樓市被負面聲音掩蓋，令大部分買家搖身一變成為「格價專家」，無論新盤也好，二手也罷，促成交投的首要條件，均是「以價為先」。他們忽略了現時正在轉好的基本經濟因素，以及不少物業本身的質素。

但是，隨著美國加息周期完結，明年甚至有望減息下，最影響樓市走勢的息口因素將逐步減退，加上上述一系列的利好消息，估計樓價將止跌回升，明年全年有望升約5%。倘若2月下旬的財政預算案，政府再順應民意在減辣或撤辣措施上著墨，勢為樓市帶來更進一步的正面作用，甚至提振整體經濟加快復甦的進程。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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