新盤低價狂炸二手價 恐樓市出現「反高潮」【老樓專欄】

2月尾財政預算案終於回應市場要求，將實施超過12年「樓市辣招」全面撤銷。財案回應市場要求，只旺了一手，但樓價走勢似乎暫時未有反應，十大屋苑在撤辣後普遍只升0.4%，當中更有兩大屋苑不升反跌，分別為荔枝角美孚新邨以及天水圍嘉湖山莊。學者卻解釋。十大屋苑目前主要問題是樓齡大和比較舊，所以只要有一個賣家劈價，其他放盤就會跟隨劈價，容易造成謬誤。

一手樓市出現小陽春，被市場喻為三年以來最旺時機，不過「量升」未必一定做到「價升」，特別是在一手競爭下，二手市場反而出現業主反價「連環失敗」，早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售，滿以為撤辣後樓價可即時爆升，遂反價18萬至368萬，但現實是市場無人承接，最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出；另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售，乏人問津，故在撤辣前已下調叫價至510萬元，預算案公布後一度反價至約530萬元，最終亦只能以500萬元成交，放盤7個月累減100萬元，持貨四年輸112萬元，貶值18%。

瑞銀日前表示，政府撤辣有助樓市交投，但由於累積庫存及新樓盤供應仍然充裕，有發展商也會打折散貨，毛利率雖然少了，但以量補償，預料一手樓市場表現較二手樓市佳。預計今年香港整體樓價仍將錄得5%下跌，至第三季或年尾因美國聯儲局減息等因素，才會有望企穩。由於樓市供應仍充裕，庫存也需時消化，未來樓價走勢或與經濟同步，料暫難以恢復以往高速增長。

回顧過去一個月，投資者入市增，皆以一手為多，更是以低首期長成交為多，因為之前撤消兩年內的特別印花稅，對於投資者而言，低成本搏反彈機會率增，意味尋求短期摸貨機會，市場預期過高，恐在反彈不似預期內幅度，炒家撻訂機會率同樣大增，賭博氣味濃，老樓亦做好心理準備，若月內樓價升幅不似預期，樓價不升反跌機會甚高。

另一邊廂，市區重建局港人首置項目紅磡「煥然懿居第三座」（煥然懿居二期）銷情欠佳，推售的260伙選樓及銷售程序，結果賣剩87個兩房及三房單位，佔總數約三分之一，是自首置項目5年前推出後賣剩比率最高一期，亦是近年資助出售房屋銷售反應最差項目，有業界解釋部份準買家轉購私樓，老樓卻認為，因前者訂價已高於市價令買家重新考慮入市，然而，私樓多以低首期招徠，故此另選其他市場也很自然的事，但這些買家乃有實際需要，與邊緣者心態不同，交投可維持一段時間，對升幅持有保留態度，恐出現「反高潮」。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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