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財經

新盤低價狂炸二手價 恐樓市出現「反高潮」【老樓專欄】

591房屋交易網

更新於 2024年04月04日03:45 • 發布於 2024年04月04日03:45 • 591地產新聞

2月尾財政預算案終於回應市場要求,將實施超過12年「樓市辣招」全面撤銷。財案回應市場要求,只旺了一手,但樓價走勢似乎暫時未有反應,十大屋苑在撤辣後普遍只升0.4%,當中更有兩大屋苑不升反跌,分別為荔枝角美孚新邨以及天水圍嘉湖山莊。學者卻解釋。十大屋苑目前主要問題是樓齡大和比較舊,所以只要有一個賣家劈價,其他放盤就會跟隨劈價,容易造成謬誤。

一手樓市出現小陽春,被市場喻為三年以來最旺時機,不過「量升」未必一定做到「價升」,特別是在一手競爭下,二手市場反而出現業主反價「連環失敗」,早前有沙田金獅花園業主將單位由425萬減至350萬元放售,滿以為撤辣後樓價可即時爆升,遂反價18萬至368萬,但現實是市場無人承接,最終業主只能面對現實、以比撤辣前更低價345萬元售出;另一個同區偉華中心兩房單位去年以600萬放售,乏人問津,故在撤辣前已下調叫價至510萬元,預算案公布後一度反價至約530萬元,最終亦只能以500萬元成交,放盤7個月累減100萬元,持貨四年輸112萬元,貶值18%。

瑞銀日前表示,政府撤辣有助樓市交投,但由於累積庫存及新樓盤供應仍然充裕,有發展商也會打折散貨,毛利率雖然少了,但以量補償,預料一手樓市場表現較二手樓市佳。預計今年香港整體樓價仍將錄得5%下跌,至第三季或年尾因美國聯儲局減息等因素,才會有望企穩。由於樓市供應仍充裕,庫存也需時消化,未來樓價走勢或與經濟同步,料暫難以恢復以往高速增長。

回顧過去一個月,投資者入市增,皆以一手為多,更是以低首期長成交為多,因為之前撤消兩年內的特別印花稅,對於投資者而言,低成本搏反彈機會率增,意味尋求短期摸貨機會,市場預期過高,恐在反彈不似預期內幅度,炒家撻訂機會率同樣大增,賭博氣味濃,老樓亦做好心理準備,若月內樓價升幅不似預期,樓價不升反跌機會甚高。

另一邊廂,市區重建局港人首置項目紅磡「煥然懿居第三座」(煥然懿居二期)銷情欠佳,推售的260伙選樓及銷售程序,結果賣剩87個兩房及三房單位,佔總數約三分之一,是自首置項目5年前推出後賣剩比率最高一期,亦是近年資助出售房屋銷售反應最差項目,有業界解釋部份準買家轉購私樓,老樓卻認為,因前者訂價已高於市價令買家重新考慮入市,然而,私樓多以低首期招徠,故此另選其他市場也很自然的事,但這些買家乃有實際需要,與邊緣者心態不同,交投可維持一段時間,對升幅持有保留態度,恐出現「反高潮」。

撰文:資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作,見證香港樓市大時代三十年變化,曾任多間傳媒機構地產版主管,為香港傳媒界第一代地產版從業員,並曾於2010年出首本買樓入門書,目前為自由創作人,中港兩邊走。

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