年底派花紅、雙糧 入息證明計算注意事項【張顥曦專欄】

近期有新盤即將入伙，買家亦要準備上會及申請按揭，而臨近年尾又到派花紅及雙糧之時，買家一般都會將此筆額外收入作為入息證明之一，而銀行又會怎樣計算？

首先，計算雙糧的方法十分簡單。只要僱傭合約列明每年都會派發雙糧，該筆雙糧即可以當作固定收入計算入息證明內。假設買家月薪為2萬5千元，雙糧同為2萬5千元，銀行一般會將2萬5千元平均攤分為12個月，即月薪會增加2,083元，即實際每月入息證明為27,083元。

而花紅計算方面，銀行一般會以兩年的花紅金額去計算入息，但要留意，部分銀行會對花紅打折扣。假設買家首兩年的花紅不同，首年為2萬元，第二年為4萬元，計算方法則是(2萬元加4萬元)除2，得出每年的花紅收入為3萬元，銀行再將3萬元平均攤分為12個月，即實際每月收入將增加2,500元。

雖然花紅收入可以計算進每月薪金用作審批壓力測試。但買家要留意，假如買家在上會前兩年內曾轉工，舊公司的花紅不能連同新公司的花紅一併計算，即銀行將只會計算新公司的薪金及花紅，並將其花紅直接除24個月(2年)計算。

如買家因轉工，新工的花紅計算後差少少才能通過壓力測試，亦會有方法補救，除了最簡單地增加擔保人，如買家為「首置」身份並申請新按保承造高成數按揭，便可藉額外增加按揭保費的方式豁免壓力測試。假如貸款人購買580萬元的一房單位，承造9成按揭，貸款額為522萬元，在須壓測下按保費用為約11.3萬元（2.16%）。如須豁免壓測，則須繳交額外10%的保費，相當於2.376%，保費開支約12.4萬元，保費總額將增加約1.1萬元。

除花紅外，計算入息其實有不少注意事項，如有任何疑問，建議買家尋找專業的按揭轉介公司進行查詢，評估自身的財務，申請按揭路上才會更加順暢。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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