樓價下跌,不少業主都被低價成交嚇到腳軟,軟還軟,都唔好亂信市場資訊。有讀者向BossMind報料,發現大圍柏傲莊一個實用面積663方呎三房單位竟以1,020萬元成交,較買入價低近兩成,呎價竟低至15,385元,記者一聽便知有古怪,查完之後,答案一如預期。
讀者提供資料,驚現的大圍柏傲莊低價成交,為I期3A座一個實用面積663方呎單位,三房間隔,成交價1,020萬元,呎價15,385元。據悉,原業主2020年10月以約1,267萬元買入,假如成交屬實,持貨爭少少才夠3年,不計辣招,賬面都輸247萬元或19.5%。
的確樓市轉勢,2018至2020年期間買新樓到現在出售的蝕讓個案已陸續見慣,然而記者向當區代理查詢,代理表示:「查了土地註冊處,證實物業的確以上述價錢成交。於是再打電話向業主,確認咗係轉咗俾親人,係甩名啫!並唔係賣出個單位。」
好地地做乜內部轉讓?近年最常見原因就是甩名,一般而言,其中一個例子是物業透過聯名購入,當中一方為求甩名,及後以首置身份買多一個單位,以節省昂貴稅款。
有些人不禁問會,內部轉讓成交價係咪任得當事人用咩價都得,例如想借多點錢就以較高價,想交少點稅又調到較低成交價?要是這樣想,少年,你太年輕了!如果物業成交價遠低於市價,稅局會自行就物業作出物業估價,並會向業主追討相差之印花稅,然而如果物業未入二手成交價參考又如何?
星之谷行政總裁莊錦輝表示,遠低於市價的成交未必完全反映市場的真實情況,因為部分交易可能是業主為物業甩名或轉讓予近親的操作,為了慳稅,買賣雙方均會盡量壓低價錢,故不時有比市價折讓很多的價格的物業交易。買家可先到不同銀行估價,尋找估價最低的銀行。部份銀行容許以估價行估價為基礎,再調低10%作為轉名價。但如果價格偏離市價太遠,按揭可能不獲批。稅局亦有機會於7年內,追討印花稅差價。 若轉讓價比市價低10%或以上, 稅局追收稅款機會較大。
而市傳業內都會有一套計算方法,就是會參考中原領先指數加新界東指數除以2,得出的跌幅為13.63%,再乘以樓價,就是客觀市值,以上述內部轉讓單位為例,原業主於2020年10月以約1,267萬元買入,再以上述方法計算的話,即是約1,094萬元。
而內轉成交價錢一般為銀行估值下限再低10%,可以再將這個價錢乘以90%,就是約985萬元,代理表示這條這是單位的保險線,稅局一般認為是合理水平,未必需要補回稅款。但如果低於業內認為的保險線成交,稅局則有機會向業主追討相差之印花稅。
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