政府財赤 賣地可以點部署❓｜滙都II景觀差 開價欠條件超越上一期 ⁉️｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】政府財赤 賣地可以點部署❓｜滙都II景觀差 開價欠條件超越上一期⁉️
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政府今個財政年度截至十月底，七個月中的土地收入只有約37億元，僅佔財政預算案中，預計本年度330億元地價收入中約10%。估計為了增加發展商入標的意欲，去年流標收場的東涌東站第一期，部署「拆細」重推，成為今個財政年度的首個港鐵項目。今日(15日)起招收意向書，最新的住宅樓面面積上限，較去年推出時削減約5成，現時只有約32.3萬平方呎，港鐵今次亦未提及設有商場樓面，料項目不設商場；綜合各大測量師行估算，現時項目每呎樓面地價估值，僅1000至2500元，較去年截標前估值約2000至4000元，低38%至50%。盡管如此，有測量師預計，發展商入標意欲仍不會太踴躍。
有前車之鑑，近年多個新發展區都難以吸納發展商投地參與，發展局最新公布北部都會區，牛潭尾的初步發展計劃，有預算18公頃土地作為發展住宅項目，興建1.2萬至1.3萬個單位，並且以私樓為主，估計區內新增約3.2萬至3.6萬人，整體規劃則涉及127公頃發展用地，當中建議其中三分之一的用地作發展大學城，測量師則認為，這處的規劃會比公私營住宅混合發展的區域，更具吸引力。
北部都會區發展進行的如火如荼，區內由發展商泛海國際發展的洪水橋滙都II也部署推出，日前都已經上載樓書，提供402伙，整體涵蓋1至3房戶，實用面積介乎297至535平方呎，預計關鍵日期為2025年6月30日，可見新一期設有兩座，地盤呈窄長形，夾在項目第一期以及過渡性房屋仁愛居之間；受地理位置侷限，近乎所有方位都要面樓，大佔全盤達七成的2房戶，所有方位都有選擇，面積介乎395至461平方呎，最壓迫估計是面向西北方，與第一期只是相隔一條車道，意味有約一半的單位都與前方的第一期樓貼樓。至於向東南至西南方則要約中層或以上，穿過樓高四層的仁愛居，才有不太壓迫的景觀。但前方基本上都只有樓景，整體景觀相對第一期更遜色。現時項目第一期售出約405伙，佔全盤約65%，去年推出時的首批均價約1.37萬元，至上個月再有新單位加推時的呎價低見9801元，按第二期的質素，加上市況下跌的因素，相信新盤也沒有條件開高價，將繼續以實惠的「上車價」吸客。
雖然近日的新盤豪宅市場錄得不錯的交投量，不過二手蝕讓情況依然嚴峻，近日西半山的Cluny Park一間2286平方呎4房戶，蝕讓逾2500萬元離場，原業主2017年以約1.03億元購入，最近以7680萬元易手，呎價約33596元，跌價25%；大圍薈蕎持貨6年的395平方呎1房戶，也跌價3成，原業主於2018年以734萬元購入單位，持貨6年，是次易手賬面蝕讓約221萬元。
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