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【智經時事分析】現行差餉制度會造成「能者『少』付」?

以現時的差餉稅率計算,部分指標屋苑細單位的每平方米應繳差餉,較大單位高,意味居於這些細單位的市民,為每平方米居住空間承擔的差餉責任,比大單位住客還要大。新一份《財政預算案》預告會研究採用累進制徵收住宅差餉,能否做到「能者多付」﹖

在最新一份《財政預算案》中,政府建議檢討現有差餉制度,包括研究引入累進差餉,及為自住物業的差餉提供恒常寬減,冀藉此達至「能者多付」原則。

無獨有偶,香港大學經濟及工商管理學院在今年一月發布了《香港經濟政策綠皮書2021》(下稱《綠皮書》),當中亦有提到差餉改革。《綠皮書》建議將住宅物業差餉徵收百分率調高至一成五,自住業主則可獲豁免,維持所繳差餉率在百分之五。

在現時劃一差餉稅率的情況下,單位租值愈高,應繳差餉的金額亦愈高,看似已達到「能者多付」的目的,而實行累進差餉,只是進一步要求富人付出更多。

不過,若以每平方米的差餉分析,卻可看到不一樣的結果。以下將以二○二○/二一年度估價冊中,黃埔花園、嘉湖山莊及沙田第一城三個屋苑住宅單位的數據為例子。

根據二○二○/二一年度估價冊,差餉物業估價署會將每個屋苑的估價單位,按實用面積分為小型(七十平方米以下)、中型(七十至九十九點九平方米)及大型(一百平方米或以上)單位三個組別,並各自以第二十五百分位數、中位數,以及第七十五百分位數估價,得出組別相應的應課差餉租值。

上述提到的三個屋苑,若抽取每個組別中,以中位數估價計算得出的應課差餉租值,再以劃一徵收百分之五計算差餉金額,黃埔花園小型單位的應繳差餉為一萬零二百六十元、中型單位為一萬三千五百七十五元(資料中未有顯示大型單位的數據);嘉湖山莊小型單位差餉為五千七百五十四元、中型單位為八千七百一十二元,大型單位為一萬零八百五十四元;沙田第一城小型單位為六千三百六十元,中型單位為一萬三千七百二十五元(資料中未有顯示大型單位的數據)。上述數據得出單位愈大,差餉金額愈高的結果。

但若就每平方米的應課差餉租值進行計算,結果又會如何﹖以黃埔花園為例,按估價冊顯示,屋苑小型單位的平均實用面積為五十二點一平方米,中型單位則為七十五點三平方米。若以第二十五百分位數、中位數,及第七十五百分位數估價分別計算得出的應課差餉租值,除以平均實用面積,可以得出小型單位每平方米的應課差餉租值為三千四百六十一點八元、三千九百三十八點六元及四千四百七十九點八元,而中型單位則分別為三千四百三十點三元、三千六百零五點六元及三千八百七十六點五元,這顯示中型單位每平方米的應課差餉租值,較小型單位為低,並連帶每平方米的差餉金額亦有同樣結果,小型單位每平方米的差餉金額為一百九十六點九元,中型單位為一百八十點三元。同樣的計算方法套用在其餘兩個屋苑,亦得出相同的結果。

由此可見,雖然從整體金額看,單位愈大,應繳的差餉金額的確愈大,但若除開每平方米看,實際上單位愈小,需繳的金額便愈高,變相是「能者『少』付」。

當現有的制度下已產生相關情況,若按港大《綠皮書》的建議,將非自住物業的差餉徵收百分率調高至一成五,有機會進一步擴大細單位和中、大型單位每平方米差餉金額的差距,加劇變相「能者『少』付」的問題。

當然,政府也可選擇按租值分級。以嘉湖山莊為例,假設細單位(平均實用面積五十點五平方米)的差餉稅率為百分之五,中單位(八十九點九平方米)為一成,大單位(一百一十七點六平方米)為一成五,以中位數估價計算的差餉金額分別為五千七百五十四元、一萬七千四百二十四元及三萬二千五百六十二元,而按每平方米計算的差餉金額則為一百一十三點九元、一百九十三點八元,以及二百七十六點九元。換言之,以上述方式徵收累進差餉,將可改變「能者『少』付」的現象。不過,這做法也有機會令投資者對中低價單位的需求增加,帶動細價樓樓價上升,對上車客不利。

由幾年前開始,本港出現大量主打面積細、價格較低的「上車盤」。但隨着樓價上升,細價樓樓價被搶高,出現單位愈細呎價愈貴的情況。同時,細價樓租金及呎租亦大幅上升,甚至有開放式單位的呎租比豪宅更貴。

雖然在社會運動及新冠肺炎疫情夾擊下,本港樓市升幅稍為緩和,但居於細單位的市民的生活負擔,仍然不容忽視。無論如何,現有差餉某程度存在「能者『少』付」的問題,的確有需要檢視。政府在考慮使用哪個方案時,宜先認清政策最終想達到的目的,再作選擇。

(全文見智經研究中心網頁:www.bauhinia.org)

智經研究中心