2025年剛過一個月，已出現一隻小黑天鵝，內地初創DeepSeek利用被「閹割」的英偉達晶片以成本開發出媲美OpenAI的先進模型，棒打一眾年年巨額投資AI的科技巨企，美股多隻科技股即時大挫，AI晶片龍頭英偉達（NVDA）單日急瀉17%，收市蒸發5890億美元市值，創下美股紀錄。
雖然市場未有進一步恐慌性拋售科技股，但一眾高估值的科技股再度引起投資者的關注，畢竟美股處於高位已經好幾年，市場一旦玩劈估值，調整可以好深、好厲害。更重要的是，DeepSeek的出現已引起多國的關注，美國總統特朗普直言DeepSeek的技術為美國業界敲響警鐘，候任商務部長盧特尼克更指DeepSeek盜取美國科技，認為要對中國獲取包括先進人工智能半導體在內的美國技術實施更強有力的限制，中美科技戰隨時再升溫。
若說DeepSeek忽然爆紅是美股的黑天鵝，那香港商業物業市場下跌就是香港的灰犀牛，財經界的灰犀牛是指那些明顯存在、卻被忽視或未能及時應對的風險，正當人人談論住宅物業由高位下跌幾多成，其實近年商業物業價值也蒸發不少，仲量聯行指，單是去年甲級寫字樓的資本價格就下降一成，較住宅市場的跌幅更多，預期今年主要商用物業資本價格有機會再跌多一成，原因是市場將有更多銀主盤放售。
商業物業價格下跌之所以有機成為香港的灰犀牛，皆因銀行不少放出的貸款都是以商業物業做抵押，其價格下跌對銀行盈利乃至整個銀行業體系都有影響。隨著越來越多業主和發展商陷入現金流困難，已陸續見到有銀行由「債主」變「業主」的情況出現，農曆年前南洋商業銀行以債主身份用18.7億元購入鄧成波家族的悅品海景酒店，相對鄧成波家族2017年以22.48億元購入，賬面虧蝕3.78億元，同月集友銀行以近13億元購入債仔位於上環的明大企業集團大廈，作價較7年前成交價低4.02億元或31%。
高力國際數據顯示，2024年香港340億元商業房地產交易中，近40%屬於不良銷售或資本損失交易，即業主（包括銀行）以低於最初支付的價格出售房產，銀行總不能無止境接貨，畢竟投資物業不是銀行的本行，但現實不是你想賣就有人接，結果只好虧本出售，而整個商業物業市場估值被進一步拖低，銀行所持的抵押品價值因此下跌，隨時要向其他債仔call loan。
早前傳出金管局召集向新世界（0017）貸款較多的銀行開會，要求銀行對新世界提供支援，金管局副總裁阮國恒表示，當大企業面臨財務壓力，各銀行會「鬥快」爭奪資產，從而加劇該企業資金流動性壓力，金管局會扮演協調角色，牽頭各銀行在公平原則下，商討相關企業財務安排。問題是，如果銀行唔call loan又唔「收樓」，眼白白睇住手上的抵押品價值下跌，影響可大可小；若果call loan，不但不畀面金管局，更恐怕會引發骨牌效應，後果同樣難以估計。
呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場
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