情懷何價 ❓皇都首批呎價低見$1.6萬 創北角近11年新低價｜樓盤上月招標呎價貴成倍 ⁉️ ｜易發地產速報

【易發地產速報🏠一周樓市 】皇都首批呎價創北角11年新低價 觀塘貨尾再劈價最多8%
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新世界發展北角皇都昨日開價，推出首張價單共88伙，折實平均呎價18,540元，較3個月前推出，同區由宏安發展的101 Kings Road，首批折實平均呎價20,800元，低約11%；皇都首張價單涵蓋1至3房戶，面積由343至726平方呎，折實價由605萬至1,959萬元，折實呎價16,888元至26,988元，早前招標的大單位，呎價全數3萬元以上，表面相差一大截，事實價單單位是否便宜這麼多？如果查看皇都的招標條款，可見成交均須連車位出售，反映招標價背後可能有水份，未能反映真實樓價，參考北角區內的維港頌和柏蔚山，車位價約280萬至300萬元，如果將成交價減去車位價以及提前成交的現金回贈，部分成交呎價實質回落至，約2.5萬至2.6萬元；抽出現時招標成交價最低28樓B1室，實用面積834平方呎、3房連梗廚房間隔，成交價2,618萬元，連一個車位出售，單位表面呎價約31,390元；扣除車位價，還有最高7%提前成交現金回贈，實際樓價估計約2,154萬元，即呎價回落至約25,836元，實際樓價有機會比首張價單最貴、亦是首批唯一的3房戶更便宜；價單最貴為27樓B2室，實用面積726平方呎，採開放式廚房間隔，折實價1,959萬元，折實呎價26,988元，景觀與28樓B1室同向、向西北方，為維港的方向，但低一層，與前方城市花園頂層高度差不多，望穿海景機會更加細。撇除這間高層3房戶後，首張價單1至2房折實呎價介乎16,888元至21,680元，平均呎價都是約1.8萬元水平，對比區內景觀質素相對接近的半新盤維峰．浚匯及柏蔚山，近期二手呎價均為約1.8萬元水平，也可形容皇都為市價推盤；再看看皇都前方的老牌大型屋苑城市花園，近期二手平均呎價約1.3萬元水平，比皇都低35%，雖然樓齡超過40年，但勝在樓盤為真正面海，這方面準買家都要作出取捨。
要用這麼巧妙的方式賣樓，無非是要應對龐大的市場競爭，最新統計全新盤連同餘貨，現時有達3.86萬伙，按月微升約1.1%，假設餘貨不加快銷售步伐，未來更多全新項目蜂擁而出，銷售壓力必然更加大。觀塘Bal Residence再劈價促銷，日前更新1至4號價單，其中31伙降價，減幅由1.5%至8.5%，其中22樓B室，實用面積345平方呎，單位對上一次定價為713萬元，現減價至656萬元，減幅8%，假若以該單位於2023年2月首度推出時計，當時定價為880萬元，2年間累減達25.5%；現時該31伙最新折實價由454萬至766萬，折實呎價13,165至17,601元，當中20伙折實呎價低於15,500元。項目同時加推5號價單，涉及20伙，實用面積由338至489平方呎，當中包括頂層單位，折實價由544萬至837萬元，折實呎價由15,959至18,201元，將於周日發售。部分全新盤也已經，預告短期內就會推出應市，上月有一個項目獲批預售樓花，為太古地產及中華汽車合作發展柴灣海德園1期，涉及592伙，預計在2026年8月底落成，樓花期18個月，太古地產發言人指項目售樓說明書及展銷廳已接近完成，最快於下季推售。另外有四個項目申請預售樓花，共涉及987伙，供應最多為長實旗下Victoria Blossom第2期，提供416伙，第1期已在去年11月獲批售樓紙，有307伙，有機會成為集團今年頭炮新盤。
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