啟德 天璽．天｜折實均價低 因為景觀差？！｜30分鐘零死角剖析開則｜240呎「豪宅」XD

【易發睇樓團🏠新盤任您睇】啟德 天璽．天｜折實均價低 因為景觀差⁉️｜30分鐘零死角剖析開則🔔｜240呎「豪宅」XD
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近年啟德的住宅新供應主要集中在跑道區一帶，事隔逾一年後，終於再有新盤在城中心登場。天璽．天由5座物業組成，分兩期發展，合共提供1490伙。率先推出的第一期，分別是第3座、第5座及第6座，一共有906個單位，涵蓋開放式至四房雙套間隔。預計關鍵日期是明年6月底，樓花期長約9個月。之所以能夠一度問鼎「地王」寶座，很大程度與其優越的地理位置有關。這塊地皮在AIRSIDE及The Twins雙子匯的中間，前面就是港鐵啟德站，購物、飲食及出入都非常方便。加上它的基座商場會設出入口連接啟德站、AIRSIDE及地下街，是區內唯一一個有這樣設計的住宅項目。因此當地皮在2018年樓市高峰期推出時，新地也不惜工本，以接近市場估值上限約251億元獨資投得地皮，打破當時賣地紀錄。直至現在，仍然是身價最高的住宅官地。以可建總樓面面積逾141萬平方呎計算，每平方呎樓面地價高達17776元，較附近地皮貴約兩成。
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當年發展商預計，整個項目連同地價，總投資額約400億元。假設投資額不變，每平方呎的樓面成本價是約2.83萬元。當時甚至有測量師預期，項目推售呎價要有至少3萬元或以上，才能獲得一定利潤。不過在轉角市下，要以這口價出貨，難度似乎甚高。最終天璽．天的開價，都要低於剛剛所計算的成本價。首批182伙，扣除即供最高折扣優惠百分之13.5，折實平均呎價19668元，較6年前的「麵粉價」約1.77萬元，僅高約一成。若果以當年預計的總投資額所計算的每平呎樓面成本價來看，則有約三成折讓。「地王」要以「蝕讓價」推盤，新地指項目分兩期發展，暫時難以計算利潤。他認為減息週期剛開始，未來每次減息，都會對樓市有提振作用。
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不過始乎發展商對後市仍有保留，城中心對上一個新盤，是於去年6月開價的恒地HENLEY PARK，當時首批折實均價約2.1萬元。雖然現時減息周期重啟，但天璽．天賣平約百分之6，更是繼建灝地產的天寰於2017年5月，首批折實均價17888元後，城中心逾7年低位。入場240平方呎的開放式戶，折實約476.51萬元。同樣都是天寰以來，入場費最低。除了受市況所限外，都可能與整個啟德區有龐大供應有關。連同跑道區一帶，現時有逾4000伙貨尾待售。加上未來還有多個全新盤加入戰團，隨時減價或劈價爭客，都限制了天璽．天開價。事實上，近年區內住宅地價也屢創新低。去年信置等合組財團就以約53.5億元，投得一幅鄰近宋皇臺站的地皮。每平方呎樓面地價僅約5330元，重返2014年水平；而在它旁邊，由長實於2022年投得的住宅地，每平方呎樓面地價也只是約6138元。
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不過大家都要留意，低價背後首批絕大部分單位都不是項目最優質，某程度壓低了樓價以吸引市場注視。一字排開的天璽．天主要分為兩面景觀，「A」字的單位向南，望自家內園及啟德車站廣場的綠化休憩地，高層單位更加可以遠眺海景。「B」字的單位則向北，望稅務中心及新蒲崗方向，以樓景為主。不過這邊同時對著協調道及太子道東，中低層或會受車輛噪音影響。這一期有不少單位都對著税務中心，以及東九龍總區警察總部之間的一幅商業用地，暫時還未推售，正在「曬太陽」。若果之後落實招標，對天璽．天向北單位的景觀會有頗大影響。
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延伸閱讀：
* 天璽．天 https://www.28hse.com/new-properties/天璽天
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