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【港樓勢危】明年P息或見7厘 大行料樓價累冧兩成

香港逐步恢復旅遊通關,但無助改善本地樓市氣氛,並且在美國接連大幅加息的蹂躪下,對本地樓價構成壓力。年初至今本港住宅樓價已平均跌7%,美銀發表報告維持樓價今、明兩年樓價累跌15至20%的預測,並預計港府已有準備一旦樓價明顯下跌,將會放寬一些逆周期措施。

本港銀行同業拆息(HIBOR)周二個別發展,但仍然是「升多跌少」,隔夜息連跌兩天,跌至1.38262厘;與樓按相關的一個月拆息亦中止12連升,回落至2.60988厘,較同期美元倫敦銀行同業拆息(LIBOR)息差維持47基點。一周拆息高見2.24208厘,3個月、半年和一年的亦各自上升。港元匯價持續貼近7.85弱方保證,情況令人關注。

美銀6月底預測美國聯邦基金利率明年底升上4至4.25厘,對應的本港銀行最優惠利率(P)預測達到7.5厘,現時對美息預測再調高0.45厘,即料明年初或高達4.75至5厘。

該行指,上周香港銀行相繼加最優惠利率(P),翌日香港金融管理局即調低按揭壓力測試指引,壓測所用到的利率升幅由3厘降至兩厘,有助減低加息的影響,只是仍不足以扭轉地產需求之疲弱。不過,以現時美國加息預期持續升溫,金管局仍有空間下調壓測。萬一樓價顯著下跌,例如跌幅達一成半,預料港府會有更多措施應對。

論到本港入境防疫措施本周一起放寬至「0+3」(零隔離檢疫+3日醫學監察),該行認為,或可提振投資本地地產股的情緒,惟現時投資者反應未見熱烈,或與「0+3」對樓市實際幫助有限有關,並要留意港人消費力外流對九龍倉置業(01997)的影響,對九置的評級維持「中性」。

林一鳴:撤疫無助提振置業

資深財經專家林一鳴更對本網直言,「0+3」甚至未來有機會出現的「0+0」(連醫學監察也不用)都與樓市完全無關,「相信除了機師之外,沒人會因為這改變而影響買樓決定」。相反,隨着美國明年上半年持續加息,料本港P息將加至7厘,故他維持屆時樓價將下跌10至15%的預測。

美銀維持恒地「跑輸」評級

日資券商大和在研究報告預計,短期HIBOR在今年底將升至4.5厘,在明年底將升至4.7厘,為再加P鋪路。該行解釋,銀行的融資成本自6月不斷上升,8月時融資成本接近0.75厘,與對上一次2018年9月的加息潮相似,所以未來HIBOR上升將在所難免,更重要的是美國聯儲局抗通脹的決心是不惜犧牲經濟。

地產股周二個別發展,新鴻基地產(00016)及恒基地產(00012)分別挫0.7%和0.43%,至91.05元和23.05元。美銀認為,恒地借貸槓桿高,受加息影響相對大,故維持該企業「跑輸大市」的投資評級,目標價為24元。

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