「最後，港股現價去到23,000水平前，散戶手上應該有不少股份開始「返家鄉」打和，甚至中概股未升完，都已經有人部署平手走，並且打算趁低轉到美股Magnificent 7，到時又變成東亢（降）西升。」
兩星期前在這裡分享上述看法，慶幸尚算接近實際市況。恒指升到23200點水平便掉頭向下，回落到兩萬點水平。期間股份的版塊偏好及價格反應，也不出意料之外。為那個起初輕率唱好股市及後見勢色不對改口的特府財金官員上了寶貴一課！
執筆時施政報告仍未公佈，筆者可以大膽講一句，對港股是non-event，重大如互聯互通級數的金融政策，香港根本揸不了主意。樓市也再沒有放大招的「增量」利好預期。過往最受影響的地產股，估計亦只會跟隨大市（跌得當然比中資股少）。
瑞銀最近發表報告稱，香港樓價自2018年以來已經調整了28%，是由於資本化率上升以及利率提高。然而，隨著利率下行、供應又有限、人口流入（高才通？）和租金上漲，樓價可能會開始向上，料明年會升5%。
該行的模型預測到2030年，租金將實現5%的複合年增長率（CAGR）。考慮到地產股的平均淨資產價值（NAV）折讓達到56%，儘管近期已見反彈，仍然看到了更大的上行空間。
但報告就未有提及寫字樓這個死場。瑞銀是高鐵西九龍總站上蓋大樓的大戶，承租了多達14層寫字樓，據報幾乎是先前規劃面積的兩倍，將本港的總部由IFC搬到IGC。當然仍會主打做wealth management。
本港有2,700間單一家族辦公室，有業界預計香港將在2028年成為全球規模最大的跨境財富管理中心，憧憬會間接帶旺甲廈的需求。而本地頂級富豪趁年底的投資峰會，向外公開名下家辦的輪廓。
就像恒地主席李家傑，原來他所創立的賦生資本（Full Vision Capital）已成立10年，而由賦生資本所孵化的企業估值達65億美元。即使報稱地址可能仍在IFC2期，但實際上應該已改在The Henderson開會。
本欄亦收到風，不少港富二代明年可能參與救場，或獨自或透過家辦形式，重回最核心的CBD寫字樓。即是本身散落在不同地區的office，他們都選擇不續租，將租用面積集合起來，個別並有意搬進中環的甲廈，甚至恒地The Henderson等超甲廈。
個背景是，隨著商廈業主考慮減租以吸引新客，可能會觸發越來越大的租金跌浪。核心區的租金經下調後，其與非核心區的租金差距進一步收窄，私人機構遂將業務重新搬回港島的核心商業區。
但呎租不是仍很貴嗎？對，所以，不排除一方面是家族之間畀面派對，另一方面則是通過優惠價或友情價去做，像The Henderson務求令出租率至少會有八、九成。還望不會變成富二代實體聯合辦公室，或UHNW Co-working Space。
至於一街之隔對到正但有維港海景的長江中心二期，做法就更加直截了當。近月中環已經傳出一個消息，就是小小超有可能轉場，將自己公司個office，由花園道搬落去夏愨道。
加上有其他新的租戶陸續進駐，如此一來，應該可以有效搶低CKCII個空置率，期望可以降至中雙甚至低雙位數，或許也有助於他們的首富家辦快些成形。如果兩座商廈都成功的話，可能就是本港寫字樓市場見底之時。
令兌衷
註：專欄作家言論不代表本網立場
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