二手市況放緩，買家入市態度審慎，近日市場爆出一宗超低價成交，一個實用面積超過600方呎的私樓三房單位，成交價僅220萬元，呎價約3,400元，平過二手公屋呎價。
市場消息指，元朗民祐樓一個實用面積約647方呎三房單位，原先開價300萬元，最終獲外區客洽詢，以220萬元易手，減幅80萬元或26.7%，呎價約3,400元。據悉，原業主早於1971年僅以4.8萬元購入單位，持貨長達53年、超過半個世紀，現轉售帳面獲利215.2萬元，物業期內大幅升值近45倍。
參考區內公屋朗屏邨悅屏樓一個實用面積約349方呎極高層單位，本月初以115萬元成交，呎價約3,295元；而鵲屏樓一個實用面積約443方呎中層單位，上月以218萬元售出，呎價約4,921元。
據代理提供資料顯示，民祐樓位於元朗安寧路39號，1971年入伙，樓齡已達53年，只提供10個單位，實用面積由644至647方呎。對上一宗成交追溯到2019年8月，3樓單位以200萬元成交。
買家面對「四大考驗」
能夠用一個「公屋價」買到私樓單位，買家當然絕不簡單。第一個要考驗腳骨力，皆因民祐樓屬唐樓物業，不設電梯上落，上述成交單位位處中層，意味住戶出行必須行樓梯。
第二個考驗是物業的地理位置，民祐樓所位處的安寧路日常都車來車往，生活易受嘈音影響；且附近為一排樓高相若的舊式物業，對面則為大型私人屋苑，單位景觀亦受限制。即使物業距離港鐵朗屏站或輕鐵大棠路站僅約5分鐘內步程，交通亦算便利，惟該地點不時有警方進行掃黃或掃賭行動，晚上一人回家確實要有一定勇氣。
第三個考驗是物業樓齡已超過半個世紀，據記者實地視測，物業尚未進行外牆翻新，加上單位總數只有10伙，買家入市後或需要預留一筆資金作為維修保養費用。
第四個考驗是買家承造樓按難度大，上月底市場傳出大型銀行淡出舊樓及村屋按揭，中原按揭董事總經理王美鳳表示，今年首季銀行因應資金成本持續高企而逐步開展按揭貸款上調整，較主要集中削減按揭回贈優惠以減省成本，另一方面，個別銀行對於一些信貸風險相對高一些的按揭個案有所收緊審批尺度。王美鳳指，銀行之間對於村屋及舊樓(尤以單幢舊樓)類別按揭的審批準則不盡相同，但取態上一向較私人屋苑較為審慎。換言之，買家若想尋找銀行承造按揭入市難度甚大，有機會要「一炮過」(FULL PAY)入市。
唐樓難吸客 恐愈賣愈平
唐樓雖然入場銀碼不大，但普遍樓齡高，住戶或需承擔高昂的維修工程費用，加上不設電梯出入不便，故難以吸引用家目光；另日前傳出有大型銀行收緊「納米樓」按揭並上調按息，有個別申請高見P加1厘，即封頂息率達6.875厘，較市面常見的封頂息高出2.75厘。面對現時樓市氣氛轉弱，以銀碼細、入場費低作招徠的「納米樓」吸引力亦大減，相信業主為求套現，唯有不惜劈價出貨。相比之下，唐樓難以與納米樓競爭，未來唐樓單位恐愈賣愈平。
原文刊登於 AM730
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