大部分業主每月都要為單位繳交管理費，但對管理費如何制定、管理費是否用得其所未必了解。消委會早前展開大型管理費研究，發現受訪業主每月管理費介乎200至3,700元，平均每月1,108元、每方呎2.7元。消委會估計，隨著樓宇老化，預計管理費會持續上升。
消委會早前抽樣調查414個物業的1,103個業主、96個業主組織和22個物管公司，並檢視249份公契、50份售樓書和分析30個新樓銷售資料。調查發現，管理費主要用於員工薪金，佔達四成；其次為維修保養，佔27.7%；清潔亦佔10.8%；其餘為行政（9.1%）、儲蓄基金（7.6%）和經理人酬金（4.3%）。而決定管理因素主要包括樓宇單位數量、服務性質和範圍、樓宇狀態、管理設施等。
逾九成七業主以無時間等理由不願加入業主組織
至於消委會於2012年至2022年間，共接獲694宗有關物管服務的投訴，涉款達3.93億元。當中價格或收費爭議佔49.3%，服務質素佔43%，其餘為維修保養服務（1.6%）和銷售手法（0.3%）。調查又發現，物管公司認為自己在大部分方面滿意度達71.4%至100%，惟業主和業主組織認為物管公司僅達43.7%至65.9%。惟調查中逾97%受訪業主都以「沒時間」、「沒興趣」、「年紀太大」等理由，不願加入業主組織。
另外，消委會亦抽查了249個物業項目，涉及85間管理公司，發現當中四分之三、即75%項目的公契經理人，公契訂明的首個管理公司與發展商有關連，當中可能引起潛在利益衝突。其中，有5個商住項目所有住宅單位業權份數加起來，佔總業權份數不夠一半，即就算所有住宅業主同意，都無法解僱表現不理想的管理公司。
消委會發現6大問題
- 業權份數涉及業主在投票權及管理費的分配，但其分配基礎缺乏透明度，未有詳細說明業權份數和管理份數分配的計算方法
- 難以獲得全體業主同意修改公契中的不公平條款，不公平條款會損害業主利益
- 發展商或大業主或管理委員會委員對物管事宜的潛在影響，尤其當涉及利益衝突問題，例如：選定或更換與其有關連的公契經理人/物管公司、服務供應商
- 物管公司的服務質素，包括財務風險和服務表現不佳
- 業主不積極參與物管事宜或不願意加入業主組織，業主組織、物管公司與業主之間溝通亦不足
- 業主缺乏物業管理知識及資訊。缺乏對樓宇未來維修和保養需求的規劃，管理費尤其是維修成本大幅上漲
消委會提出8大建議
- 提高業主分攤物業管理費的透明度
- 提供最新的物業管理信息，以增進公眾對該行業的了解和知識
- 以公平為原則，通過允許在大多數業主同意的情況下修改公契條款 (不包括業權份數的條款)
- 避免因過度參與物業管理決策而產生的利益衝突
- 以新科技和智能解決方案提高物業管理服務的效率
- 通過更有效的溝通促進業主積極參與物業管理活動
- 促進早日成立業主立案法團或業主聯手解決物業管理問題
- 為達致建築物的可持續性，特別基金要有合理充足的儲備維持以支付預期維修及保養開支原文刊登於 AM730
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