英國新首相卓慧思上任後，公布半世紀以來「最強減稅」方案後，英鎊暴跌，鎊匯波動之下，對於一眾計畫移民或投資英國物業的港人，絕對是「佳音」，皆因在英國買樓變相打八折，如同早十年內地人來香港買豪宅一樣。
然而，市場上提供的英國物業資訊，往往不夠全面及透明，美聯環球手握逾200個英國新盤及當地物業的銷售代理權，橫跨超過10個以上城市，為全香港可以提供最多英國新盤的物業代理，同時也提供租樓服務，對當地物業市場的掌握，自然勝人一籌。如是者，如果想了解在英國買樓的程序、費用及按揭等資訊及攻略，以下的文章內容，絕對是你收藏備忘錄的不二之選。
到底如何選擇適合自己的城市，可由工作、校區以至退休三大層面考慮。
工作就業而言，Reading (雷丁)有英國矽谷之稱，Microsoft微軟、Oracle甲骨文、小米、Huawei華為等；另外，也有其他不同行業的大型公司進駐當地，例如「會計界Big Four」的四大會計師行、百事可樂、英國保誠保險等，各個行業百花齊放，造就了不少中、高層職位的就業機會。另曼徹斯特(Manchester)對於港人而言一定不陌生，因曼城是近年港人的熱門移居地。作為英國第二人口最高的城市，並且是英國政府大力發展北部的城市之一，曼城非常有活力，很多大學生畢業後亦留在曼城發展，北部NOMA 更有多間IT巨企進駐，另外市中心西面更有SALFORD QUAYS，大型傳媒及IT公司都設置總部及辦公室。
如以校區作選擇，Kent (肯特) 學術成績優秀的小朋友，可以考慮Tonbridge、Royal Tunbridge Wells 附近地區，擁有不少著名、公開考試成績優秀的Grammar School文法學校和私立日校。另Kingston upon thames
區內總共有67間中小學，其中被評為傑出（Outstanding）的學校共28間，區內著名的The Tiffin School男校和女校成績一直位居全英前50名，每年牛劍升學率達25%左右。
若果是享受退休生活，Kent (肯特) 有「英格蘭後花園」的美譽，Kent算是已經發展得相當成熟的區域，很受倫敦上班族歡迎，當地環境十分優美，距離倫敦僅約40分鐘車程。居民普遍是比較富裕的本地家庭，地區人口密度較低，社區人文質素也較高。
香港樓VS英國樓
其實，在英國買樓，抑或購買在香港境外的海外物業，很大程度上，都是基於回報率較買香港樓高。事實上，英國樓價普遍比香港低，不少地方租金回報率可達4%，個別城市更高達7.5%。相比之下，在香港買新樓，租金回報率最高都只可達3%，普遍只有2%左右。英國樓按揭條款較辣按揭條款上，英國樓就比較複雜，而且門檻較高，一般港人最高只可做到70%按揭，按揭年期一般為20年，而且多數只接受英鎊供樓，即供樓期間業主仍要承受匯率風險。至於英國銀行也需要對買家進行加息兩厘的壓力測試，供款佔入息不得多於五成。
按揭息率方面，英國按揭息率，大致可分「定息按揭」(Fixed rate mortgage)、「浮息按揭」(Lifetime tracker mortgage)、「供息不供本」(Interest-only mortgages)。但所謂「定息按揭」也會有一個兩年、三年的定息期限(Initial rate period)，之後可以續選定息或浮息按揭來供樓。部份銀行還容許買家選用「定息按揭」時可以只供息不供本；或選用「浮息按揭」時只供息不供本。現時一般息率約為3.5厘左右。
不過，香港人是可以在英國銀行申請按揭貸款的，但當然成功與否最終還看申請人及物業質素而定。香港如匯豐銀行、東亞銀行、中國銀行等，也有為香港買家提供英國物業按揭，買家可以在香港遞交文件至英國銀行批按揭。
對比下，香港新按揭保險措施，可申請最高八成按揭貸款的樓價上限將有1,000萬元提升至1,200萬元，首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限則由現時800萬元提升至1,000萬元。隨著香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）2022年9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。
若果以500萬元樓價計算，以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘，實際利率2.725厘，以30年還款期計算，每月供款2.03萬元左右，以供款佔入息比率(DTI)不超過50%，買家收入至少要4.06萬元。
買樓稅項
英國買樓稅項出名複雜，不過不用擔心，留意我們的資訊，就可以將投資風險及困難降至最低最小。
印花稅
大致上，英國的物業稅主要分為三項，首先是印花稅 Stamp Duty Land Tax ，是完成購置過程時需繳付的物業稅項，款額根據樓價而定，以累進稅階計算，亦會受其他因素而有不同計算方法，包括過往曾否於全球任何地方置業、甚至配偶有否曾經置業、是否屬於非本地居民買家（Non-resident buyers）、物業何時建成等。
入息稅
第二種是入息稅 Income Tax ，又稱個人收入稅或個人所得稅。在英國當地產生任何收入並扣除「可扣稅開支」(Allowable Expenses)後，該數額將用作計算入息稅。如果買家持有英國護照(並非BNO)，更可享有個人免稅額用於扣稅。2021-22年度的個人免稅額為£12,570. 物業產生的收入, 並不獨立計算, 而是與其他如薪俸收入一併計算。總收入扣除可扣稅開支及免稅額後, 首£37,700 (2021-22年度)需繳付20%的入息稅, 其後則以40-45%計算。
增值稅
最後一種就是市場最關注的增值稅 Capital Gain Tax。因為香港並無資產增值稅，因此部分英國投資者可能對此稅項比較陌生。其實很多國家都有資產增值稅，只是香港沒有，而英國就是其中一個需要繳付此物業稅項的國家。在英國投資物業，在售出時賺取的樓價升幅，需要繳付 18% 至 28% （視乎賣家的稅階）的增值稅。增值稅每年有一個固定的免稅額，而且如果該物業並非全部時間均用作收租用途更可獲得減免。
值得一提的是，成為英國居民後，確實享不少其他優惠政策，其中包括首次置業享有5%首期上車方案。即是 Help To Buy。
首置Help To Buy 5%首期上車
政策原意是幫英國居民置業，亦屬於政府可負擔房屋計劃（Affordable home ownership schemes）之中，以較低的首期，即是買家僅付5%首期，政府會提供40%住宅權益貸款（Equity Loan），買家另外向銀行申請55%按揭上車。其中政府批出的貸款首5年並不收任何利息，第6年起才會計算利息，利息是按每年零售物價指數（Retail Price Index）的增長而定出利率。 Help To Buy政策在英格蘭、威爾士、蘇格蘭及北愛爾蘭各有不同，這次會以英格蘭為主，英格蘭亦細分倫敦和倫敦以外地區。
以倫敦為例，Help To Buy樓價上限為60萬英鎊，5%首期只需3萬英鎊，加上政府貸款的24萬英鎊及銀行貸款的33萬英鎊便可成為業主。 Help to buy計劃開放給英國居民申請，而BNO Visa、Tier 2工作簽證等亦符合資格。Help to Buy是不適用於二手市場，房屋定位是全新的物業，變相移民買家購入全新一手樓花，會較為多一重優惠。
此外，早前英國內政大臣柏斐文表示，低技術移民及留學生佔英國移民數量太多，他們帶同大量親屬到英國，為英國經濟帶來一定的影響，強調政府會檢視現時移民政策，減少淨移民人數。消息一出即引起大量人關注，尤其是港人擔心卓慧思政府會取消對BNO的5+1移民政策。萬一英國政府打算取消計劃，有何移民方法適合，或是加緊移民步伐?
英政府取消BNO移民機會微
然而，英國政府取消BNO移民的機會較微，英國於2022年8月指秋季將進一步放寬BNO政策，讓1997年後出生的年輕人，只要父母一方持有BNO都可以獨立申請移民；而英國政府亦撥千萬元推行「歡迎計劃」，協助移英人士學習英文，融入英國生活。
透過BNO 5+1移民的話，初到埗時以海外買家身份在英國買樓，需要繳付額外2%的英國海外物業稅；當買家繼續在英國住滿183日或以上，將會被英國稅務及海關總署視為英國居民（非英國公民），可在物業成交後12個月內申請退回初時多交的2%印花稅。
至於內政大臣所言，其實更多是針對難民政策，英國政府稱每年花費15億英鎊、每天花費超過470萬英鎊用於安置無家可歸的移民。於現時經濟大環境而言，上述開銷的確是「有出無入」，對英國經濟增長未有太大貢獻。配合近日英國財相關浩霆公布政府的「迷你預算」(Mini-budget)，削減國民保險、取消提高公司稅收計劃、削減購買房產的印花稅。政府亦計劃在國內多地建立低稅區等，似乎所有的政策都傾向於挽救英國經濟。
另外，有當地代理統計發現，自2021年4月起，增加樓價2%的海外買家稅，買家入市意欲不跌反升，2022年9月份英國樓價按月升0.7%。加上削減印花稅措施，及英鎊弱勢提供的匯價折扣足以彌補入市成本，對於海外買家而言，匯率差異更成為買家入市的一大動力。再者，大量海外留學生重回英國，租務市場又見活躍，到底現時是否入市時機，聰明的投資者不妨考慮一下。
留言 0