呂宇健筆｜樓市已經到臨界崩盤點｜Ken Lui

我認為地產股掂不得的其中一個原因，是發展商手上樓盤去貨困難，息口高企令利息開支大增，他們不得不劈價促銷，之前有傳媒報道指，全港下半年有55個新盤可以推售，可銷售單位共24,480個，從近日新盤銷情表現，我認為樓市已經到了臨界崩盤點，有樓想沽真是要快，否則過多三個月後，隨時劈價都無人接貨。
所謂「將軍澳同啟德，掂親就死得」，下半年可供應的24,480個單位中，據報港島佔4,340個，新界佔9,830個，九龍佔10,310個，當中啟德區佔8個項目，可售單位涉及8,241伙，相等於下半年九龍區潛在新盤供應量近八成！新世界與遠東發展合作的啟德跑道區柏蔚森早前開售，成為下半年啟德區首個新盤，首批折實價最平386萬元，成為啟德歷來入場費最低新盤，首輪推出百幾個單位收票逾5,000張，最後竟然不能一Q清袋，該盤開售三星期僅售出200幾伙，套現不足20億元。
大部分發展商都是上市公司，長期坐著大量單位不賣是「死罪」，啟德區潛在單位隨時鎖著過千億元資金，我相信發展商一定會想盡方法去走貨，即使再平都要成交，大幅劈價指日可待，如果啟德區都要劈價，屆時周邊東九龍區的二手樓盤將會全部冰封，想出貨只能比一手新盤劈得更狠，否則買家就會選擇買新樓。
更可怕的事是，三幾個月之後，到時樓市開始有足夠數量的低價盤成交，銀行就會進一步下調估價，若無按時還款銀行就會call loan，而啟德區未供滿樓比率冠絕全港，而且供樓開支佔該區業主收入水平隨時超過一半，經濟轉差時會出現斷供的機會高，一個屋苑只要有銀主盤出現，其他賣家就會劈價求售，進一步拖累成區樓價。
現時市場憧憬9月減息，而且很多人都期望一減息就會減到之前的低息環境水平，可惜我認為不會發生，極其量可能減息四分一至半厘，如果特朗普最後當選美國總統兼加中國產品六成關稅（除非他上場後與中國關係修好，關稅不加反減），到時美國加息的可能就遠遠高於減息。

呂宇健
註：專欄作家言論不代表本網立場

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