讀者譚先生：最近本人出去睇樓，發現很多單位的開價都高過估價，是否不值得買呢？是否應該要尋找一些低過估價的物業呢？
撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash
銀行估價是重要的，但卻不能完全反映物業的價值。
銀行估價之所以重要，是因為它告訴你銀行願意借多少錢，對新手來說更為重要。
因為大部分新手的資金有限，要借盡按揭才能買樓「上車」。如果銀行估價不足，就會頓失預算，最終更可能會撻訂收場，損失慘重，所以新手買樓必須要估足價、甚至估凸價。
實戰上，買樓不能單純以銀行估價作參考；否則，很易出事。
銀行是金融機構，在樓市的角色是放貸人，負責借錢給你，他們並非物業投資高手，銀行評估物業的價值，與筆者團隊是不同的。
倘若買樓自住的，會考慮位置、質素、實用性等；投資的會考慮升值潛力、租值等。
估價有方程式
銀行角度則不同，閣下的物業升值，他們沒有好處，他們關心的是貸款的風險。
銀行考慮的是如果業主斷供，他們收樓後再賣出市場，能否賣到滿意的價錢，抵償貸款？
舉例說，銀碼較大的物業，估價很多時會偏高。在現時制度下，1,000萬元以上的物業只能借五成。假設物業價值4,000萬元，銀行最多借業主2,000萬元，萬一將來斷供，銀行收樓拍賣，
賣到2,000萬元以上就沒損失了。
故此，物業估價高些少，例如估到5,000萬元，銀行借業主2,500萬元，都很安全，但代表物業價值5,000萬元嗎？
又例如，低層單位多數估價偏低；高層單位多數估價偏高。銀行經理是做放貸的，不是物業投資者，不會逐家逐戶逐個單位去查看，因此做估價的時候要跟一些formula。
例如物業的高低層，只要自己上網估價試試看就知道，每層加20,000、30,000元，一層一層加上去就是了。
假設18樓C座估值是600萬元；19樓C座可能就是603萬元，如此類推。
如是者，高低層之間估值就相差很遠，10樓的估值600萬元，若每高十層多30萬元，50樓是720萬元了，惟實際上，樓價是否相差那麼遠？
如果是市區低層樓景可能望樓、望馬路；高層可能有海景，但是大屋苑望內園呢？10樓園景很美，50樓只能望對面的50樓，後者根本看不到一棵樹，估值反而貴120萬元？
大屋苑多數估價偏高；單幢樓估價偏低。銀行在意萬一業主斷借，令賣家收樓、拍賣的價值，因此成交量高的屋苑，很多時估值都會偏高。
相反，單幢樓成交少，銀行可能擔心較難賣出，估值會偏低。
還有很多因素，例如單位是否有靚裝修、管理質素如何、景觀是否開揚等都沒有計算在內，更重要的是投資價值！物業將來的升值潛力，都沒計算。
故單靠「低過估價」這個標準，未必能賺錢，對筆者來說，成交價更實際。