啟德體育園區最先啟用的零售館，營運至今三個月，三座商場總計出租率達八成。正值七人欖球賽前夕，《集誌社》記者於平日、周末，數度走進其中觀察，發現目前館內與主題扣上邊的運動商戶，主要集中在地下樓層，其他樓層則是各式平價民生商舖，甚至藥房、補習社，人流較同區大型商場 Airside 疏落。
在受訪市民眼中，零售館似乎未盡如體育園公司所指，是「香港首個及唯一的『運動遊樂』概念空間」。有場內商戶嘆說，首兩場「盛事」，包括園區開幕、桌球賽都未能帶旺人流。浸會大學運動及健康科學系教授劉永松認為，社會近年重視體育發展，園區有盡一切條件發展，管理方宜要審視好定位，如吸引更多賽事周邊商舖落戶吸引消費者，才能令運動真正產業化，否則只會令體育園發展遲滯。
周末人潮流向海旁 來訪市民：是「獨立新地帶」
上周末（22日）從啟德站步出，眼前已看到數個標示，包括體藝館、主場館、青年運動場。步行 500 米後，便抵達以黑、綠為主色調的一號零售館。正值初春，氣溫逾 20 度，在太陽照耀下，來訪市民都紛紛走到通往園區的有蓋走廊避曬。記者駐足於一號零售館前約 15 分鐘，目測有至少三、四百人通過，不過相比走進零售館，更多人選擇直接略過，朝主場館、海傍方向前進。
「如果以禮拜六、日嚟講，呢度（零售館）應該都算少人。」羅太一家三口周六來到園區，打算到日本遊戲公司世嘉（SEGA）旗下的「JOYPOLIS SPORTS 」體驗，但在二號館泊車後，館內仍找不到清晰指示牌，最終靠女兒眼利看到告示，才來到一號零售館的 Food Court 先填肚。
「比想像中有好多舖頭都未搞掂」
羅太說，來到零售館的感覺「比想像中有好多舖頭都未搞掂」，相較之下，港鐵站旁的大型商場Airside更方便、更集中。一旁的羅生則說，零售館商舖種類較出面「多」，例如路經二號館有韓式剪髮、藥房、百貨公司。
「係咪好似嗰度有啲乒乓波檯（餐桌）咁？但實際（主題）唔係咁明顯。」羅太說，剛剛來到零售館已留意到有賣滾軸溜冰鞋的商戶，外邊會較少見；惟她指出，鄰近商場 Megabox 亦有一層專門為兒童而設，除了滾軸溜冰，也有畫坊，烘焙坊，「好明顯話畀人知七樓係兒童區」，但來到零售館，主題似乎不夠鮮明。
周末打算到 Airside 參觀展覽的何小姐，與友人順著零售館新開到來。她亦提到，旺角有大量同類零售舖「（零售館）其實同普通商場差唔多」考慮到自己居於當區，來到啟德站還要多走 10 分鐘，零售館對她而言幾乎沒有吸引力。
另一位到訪過兩邊商場的莫小姐則笑說，若非記者指出商場是體育園配套，甚至以運動遊樂為主題，她感覺零售館是「獨立新地帶」。「無啦啦有啲速剪喺嗰度。我以為速剪淨係會出現喺屋村商場，唔會預計過嗰度會有，仲要 70 蚊！」她續說，對零售館仍抱正面評價，始終商場較新、周邊環境亦夠開揚，不過「無比較無傷害，感覺街坊啲囉。」
集誌社檔案｜零售館何時經營？有咩舖頭？
隨啟德主場館於 3 月 1 日舉行開幕禮，整個啟德體育園區正式投入運作。這座造價全球第二貴的體育場館基建項目，涉款達 319 億，政府包攬近 300 億費用，餘下逾 17 億元以及開支前營運總額 3 %，由新世界發展有限公司，以及新創建集團有限公司成立的啟德體育園公司（KTSPL）支付，該公司同時擁有體育園落成後 20 年管理權。
去年 9 月，新世界迎來變天，主理業務的行政總裁鄭志剛離任；同年 11 月，新世界亦正式將公司 7 成半股權，以 4.167 億元出售予母企周大福企業有限公司，目前零售館由 K11 管理，並在去年 12 月中搶先開業。
整個體育園佔約 28 公頃用地，包括主場館、體藝館青年運動場，以及三座共佔 70 萬平方呎的零售館。是政府大興體育產業，以至「文體旅」不可或缺的重要一環。
翻查啟德體育園網站所示，三座零售館目前有 76 間商舖，當中被園區分類為「運動與健康」，有 19 間，剛好是總數四分之一；計及未在此分類的健身室、桌球學院、跆拳道學院，以及保齡球館等，則有 26 間商戶。
具體分布上，一號館撇除食肆，有 16 間零售商戶。與運動主題明顯相關的店舖，除了三樓的保齡球場，地下有港人較熟悉的迪卡儂（Decathlon）、國際運動休閒服裝品牌Fila，以及運動腕錶品牌 Garmin；一樓則另有內地運動品牌李寧。至於另外 10 間包括莎莎、萬寧、屈臣氏、印尼食品店 In-Mart等，亦有一間以啟德舊機場為主題的商務印書館，分布於一樓以上。
擁最多商戶的二號館，總計有 47 間商戶，當中 10 間是運動品牌如Adidas、Nike等，同樣集中於地下。一樓以上以零售店為主，包括去年以平價攻港的內地超市 HotMaxx、龍豐Mall，另有玩具品牌Hottoys、玩具站、微影；時尚服裝 HISSO 、BANANANAXX，以至床具店Emmas、蓆夢思等。
至於三號館的 13 間商戶當中，分別有大生超市、24 / 7健身房、補習社、桌球學院，以及中醫、藥房等，另有一間普拉提學院，對比一、二號館，似乎更貼近民生。
居民：區內日常購物選擇少 「叫做好過無」
在訪客眼中，零售館的吸引力是「沒有比較沒有傷害」，對於當區居民又如何？近年搬到啟德跑道區一帶的黃先生、黃太，見證園區落成、啟用。對於平日需要帶兒子到三號館參與「Playgroup」的黃太而言，她一星期至少來零售館兩、三次。
「好現代化嘅商場，所有舖頭你去出邊其實都有，但俗稱即係無乜特色。」黃太認為，區外人會以演唱會、運動賽事為主，「當我特登嚟香港睇演唱會，我都唔會睇之前嚟買件衫」，撇除與小朋友上堂，黃太說，只會間歇到二號館底層超市購物，零售館在她眼中「唔旺丁又唔旺財」，倒不如開更多食肆。
黃先生認為，啟德當區商場較少，Airside、零售館未落成前，無太多地方購買日用品；如今零售館可應付部分日常需要「叫做好過無」，但感覺不是必要存在。
「如果起體育園要有配套，可能做多啲交通？食肆？有多啲地方，起多幾個場館畀人打吓波仲好，咁多地方變咗商場就好似晒咗。」
Food court 周末飯市目測入座達八成 地下零售舖最差曾遇全日 0 進帳
據記者觀察，周末的Food court，是零售館當中最多人停留的位置，記者下午二時逗留逾 45 分鐘，目測仍有八成位置坐滿，同層部分餐廳外有客人取籌等位。不過，其他兩館，人流明顯與一館有落差。
二號館地面運動品牌林立，應是與體育最有關係的地方，不過其中一間店的店員張小姐（化名）透露，入職至今三個月，「最低係可以零蚊，全日無生意，最高係（周末）3、4千蚊。」張小姐指，即使開幕禮當日有上萬名觀眾，但僅限於館外走過，「我哋只可以見到出邊有好多人行過，唔知出邊有咩事發生。」、「（盛事）好似唔係好關我哋事咁。」
同館其中一層，則以精品零售為主，記者周末所見，路過市民大多「埋嚟睇唔埋嚟揀」。零售店店員 Yuki 說，據她一周三天當值觀察，零售館人流平日、周末相若，最靜是晚上8時後。她有感商場配套齊備，偏偏人流「麻麻哋」。
回顧去年開業，Yuki 說僅三個月已由大舖搬細舖，以她而言，單日最高生意額只有 3,000 至 4,000 元，最差甚至試過「一日百零蚊」，每個周末可能僅有 10 宗交易，老闆也常「捽數」。
她提到，不論早前主場館開幕禮、桌球賽，甚至學界精英賽，的確為園區帶來一定人流，但未見商場有何配合，「你係有講有幾多人流、預測，但都係幫唔到我哋消費（生意額），都係無用。」
Yuki續說，啟德一帶富舊情懷，但現時沒有顧客非來零售館不可的理由，大部分連鎖店與外邊商場重疊，「至少畀到個我一定要喺度買嘅理由，感覺會好少少。」
同層另一專營食品手信店生意則更差，店員透露，近三個月到啟德工作，平日路經市民可能只有「小貓三四隻」，一日生意額可能不足 100 元，周末最理想亦只有 1,000 元成交，更多時候只有 600、700 元。店員認為，作為體育園配套，零售館周遭店舖不見有太大關連，「正常一個商場有嘅嘢，我覺得體藝館關連性大啲」。
經濟學者李兆波：先天有缺憾 係咪要喺啟德整咁大個場？
運動變成產業，自然離不開經濟活動。經濟學者李兆波指，如今零售市道疲軟，加上體育園公司要自負盈虧，不難想像零售館商戶組合如此「尋常」。他解釋指，以運動用品為例，消費者明顯有更好選擇，如旺角、東涌，甚或港人旅遊需求殷切，不時到外地採購。「呢度（零售館）有先天性缺憾，交通又差啲，有 event 你會唔會早啲去行？」
聽到記者提起東京、高雄巨蛋都有附屬商場，李兆波即指出，日本作為東亞體育強國，隊際項目標青，令運動場使用率高，當中也有將主隊商品放到場內作招徠；相反香港精英項目集中於個人項目。他反問，現時體育產業是否已有足夠能力支撐整個零售館業務？「所以佢要搞民生嘢唔能夠怪佢。」
李兆波續認為，單靠活動養不活商場，但由設計之初，到租務組合，理論上要有配合，過去東涌東薈城成功轉型翻新便是一例，最理想是零售館在未來約滿後重新檢討。至於現時零售館「三不像」的狀態，他說，「去返 day one，你係咪要喺啟德整咁大個場（零售館）喺度？呢個其實都係一個 question mark。」
浸大運動系教授劉永松：推動產業要有概念、有framework
近年極積提倡運動產業化的浸會大學運動及健康科學系教授劉永松說，啟德體育園要發展得好，首要是管理方釐清好定位。他解釋，單計賽事本身，門票只佔產業圈少部分，甚至分分鐘蝕錢。最主要效應來自「product extension」，由賽事連帶影響其他消費，最具體例子，是體育迷到場，除了飲飲食食解決生理需要，還有甚麼周邊商品可以直接吸引消費者；間接一點，是觀賽後到訪本地其他景點。
因此，劉永松不否定零售館的價值，問題在於「你唔會喺嗰度賣啲九唔搭八、完全唔啦間嘅嘢㗎嘛？譬如嗰度無啦啦有間車衫、補衫，你唔會覺得呢樣嘢，係同園區間接或者直接相關嘅消費活動㗎嘛？」
他續說，推動產業要「有概念」、「有framework（框架）」，非單單只將運動品牌、商戶放在同一地方了事。以英國溫布萊球場、巴塞隆拿魯營球場；NBA球隊湖人之於洛衫磯、甚至單一球星姚明之於侯斯頓火箭，種種例子都盛載整個城市的文化和體育發展，「佢唔只係一個體育館、公園，或者shopping mall。」要包裝、定位好，才能說好「香港故事」，令運動真正產業化。他說，東京奧運過後，政府、民間、學界，前所未有關注精英運動發展，體育園發展正值最好時機。
劉永松以緊接而來的七人欖球賽為例，就算球賽舉行多年，但未到全城狂熱，而明年將是賽事在港舉行 50 周年，體育園有無打算舉行特別活動慶祝？又例如剛過去的二月份，正值北美四大運動之一的NFL（美國國家美式足球聯盟）舉行一年一度的超級盃，港島區一些酒吧選擇早上開業，讓香港球迷參與其中，但至今仍然未見體育園有類似舉動。
劉永松說，今次七欖賽事有百米長吧檯，已是一個成功賣點，偏偏賽事較歷屆提早完結，對於過去嘉年華味較重、睇完波仍有「下場」的七欖觀眾而言，未免太過可惜。他又提到，月初發生「世界格蘭披治桌球大獎賽」，因場地租時問題而下逐客令事件，「究竟營運、管理場館，或者做賽事嘅機構，係從自己管理角度出發，抑或客人享受角度出發？」零售館也正面對同樣問題，視乎團隊是否主動、貼地解決窘境，否則難言推動運動產業化。
雷雄德：應著眼運動普及成效 宜先觀察再下定論
體育學者雷雄德認為，零售館的存在，要實際考慮啟德周遭落成的新屋苑，相信仍與零售產業扣連，甚至連鎖店賣成藥，都是販售「健康」整個概念。他續表示，香港是自由市場，無人光顧店舖自然結業。
雷雄德更重視的，是園區如何推廣體育普及，因現時熱愛運動的人口可能僅有一兩成，偏偏主場館面對最大困難，是隊際運動整體水平不足，即使政府有投放資源，但教育制度仍令運動發展遲緩。
偏偏體育與文化密不可分，因此早前學界精英賽移師啟德，雷雄德相信已令學生有另一番體驗，甚至長遠而言，學界若可薪火相傳，養大整個群體，「喺大場館加埋球星打邀請賽，叫晒校友返嚟，5萬人唔係無可能，當然要有人牽頭。」，至於零售館的「異相」，他說，「體育園啱啱起步，睇吓先都無壞。」
零售館原規劃面積僅現時一半 8年前預計造價約 13 億
據了解，啟德零售館當初未為承租商戶設條款，要求需符合某一零售類別。記者曾向文化體育及旅遊局、啟德體育園公司查詢相關問題，局方電話回覆指，有關租務部分可向管理方查詢。體育園於截稿前則未有回覆。
七欖前夕，體育園總監（策略發展）鄧竟成於聯合記者會交代賽事安排時，有提到零售館有七十多家食肆。被問到有商戶反映過去未能受惠盛事人流，鄧竟成指，體育園有積極支援零售館商戶，並為各類大型盛事與商戶溝通。
他稱，按過去七欖經驗，球迷會不斷進出場地，而園區包括賽事本身、球迷村、美食海灣，以至零售館「同大球場環境完全唔同」。他相信，球迷會利用今次活動，「嘗試喺園區走動、欣賞吓呢個嶄新場地」賽事期間，場內會展示周遭美食資訊讓入場人士參考。
翻查立法會資料，2012 年民政事務委員會，以及 2015 年民政事務局提交予財務委員會文件，皆有提到區內要提供面積不少於 1 萬平方米的辦公空間，以及不少於 3.15 萬平方米可容納多種零售及餐飲店鋪的商用空間。
直至2017年，民政事務局於 2 月提交到民政事務委員會的文件，商用空間被修訂為 6 萬平方米，包括 40 條球道的保齡球場、總樓面面積約 2,500 平方米的運動健康中心，當時造價料為 13.17億元；局方文件提到，有關設施可讓體育園吸引更多人流。同年5月，局方再提交文件到工務小組委員會，零售、餐飲設施又被定為 5.7 萬平方米，其他條件不變。
至於現時零售館達 70 萬平方英尺，換算下來為約 6.5 萬平方米，最終比當初規劃大逾一倍。
「當你睇運動產業、設立，其實係希望運動盛事去帶動成個產業鏈。」劉永松如是說。
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